Die Wahrheit über Bauträger: wie sie ausnutzen Planungsbehörden und ruinieren unsere Städte

Bezahlbarer Wohnraum Quoten bekommen verzichtet und die Interessen der Bewohner mit Füßen getreten als zahnlose Behörden zum schillernden Reichtum der Investoren aus dem Nahen Osten, Russland und China beugen


"Ich sagte immer, Sie sollten nie eine Bank mit Eigenschaft oder ein Bauträger mit Geld, Vertrauen", sagt Peter Rees. Der ehemalige Chef Planer der City of London sollten über solche Dinge wissen, die den Vorsitz über die Ergebnisse der beiden. In den letzten 30 Jahren hat er läutete eine Menagerie von ihren Denkmälern, von der Gurke und Cheesegrater zum Walkie-Talkie und Heron-Tower, während welcher Zeit er, eine deutliche Verschiebung in das Gleichgewicht der Kräfte gesehen hat. "Als ich in den 1980er Jahren im Job kam, die Grossbanken Kontrolle über London waren", sagt er. "Aber jetzt ist es die große Bauherren. Wir sind gegangen von von Barclays Bank, gesteuert von Berkeley Häuser regiert wird."

Gegengesteuert, gingen die Banken aus den Schienen auf spektakuläre Weise, wie sie Geld in die große Hypothek Mirage gesprüht. Und jetzt haben Bauträger erlaubt worden, zu folgen. Angetrieben durch die schillernde Fülle von Investoren aus Russland, China und Nahost, wer sie wandte sich an Stillstand Kreditvergabe der Banken, verursachen ihre steroidalen Regelungen unserer Städte einen irreparablen Schaden.

Über das Land – und vor allem in überhitzten London, wo stratosphärischen Bodenrichtwerte Zeugen entsprechend aufgeblähte Entwicklungen – Behörden sind damit planen von Richtlinien zu ständig verletzt, erschwingliches Gehäuse Quoten verzichtet wird, verletzt Höhengrenzen, die Interessen der Bewohner endlos mit Füßen getreten. Orte werden immer gemeiner und mehr geteilt, wie öffentliche Anlagen schonungslos aus, verkauft werden ganze Rates Nachlässe abgeflacht, um Platz für Silos von Luxus Schrankfächer in den Himmel zu machen. Wir sind Häuser Investmentanteile zu verkaufender ersetzen mit Übersee und nie bewohnt, Community für Vakanz zu ersetzen. Je mehr wir bauen, je mehr unsere Städte geleert sind, produzieren Tote Landstriche der Zombie-Stadt, wo die Lichter noch nie eingeschaltet werden können.

Entwickler haben nach dem Absturz mit größere Pläne als je zuvor, erholte sich weite Gebiete des Landes mit dem Ziel, arbeiten wie die großen Ländereien von einst zu erwerben. Umrahmt von der kuscheligen Terminologie der "langfristigen Stewardship" und "Mehrwert", sind sie lediglich diesen aristokratischen Lehen, Neufassung der Stadtzentrums als ein Netzwerk von privatisierten Enklaven imitiert. Die gelandeten Familien Grosvenor, Portman und Cadogan sind eine Rasse von Konzernriesen wie Lend Lease, CapCo und Ballymore hinzugekommen. Letzteres ist die £ 2 Mrd. Umwandlung von Nine Elms in einer Zone mit hoher Sicherheit von Luxuswohnungen rund um die neue amerikanische Botschaft, Überwachung, die anscheinend "Inspiration von den attraktiven Wohn- und Weingütern, die im Laufe der Zeit entwickelte sich in Städten wie New York und Boston zeichnen". CapCo baut seine £8 Königreich über eine 30 Hektar große Schneise der Earls Court, während Lend Lease regiert Elefant und Schloß, Argent ist Umformen, Kings Cross, und die meisten Victoria erfolgt nun durch Land Securities. Die Liste geht weiter.

Sie haben begleitet, und oft überboten, durch eine neuere Art der internationalen Entwicklungskraft, Kompressor durch den unermesslichen Reichtum des Staatsfonds, nationalen Pensionsfonds und die sprudelnden Pumpe von Petrodollars. Der Katarer, wer gerettet, die Scherbe und schnappte sich das Olympische Dorf, sind durch den wachsenden Appetit der malaysischen und chinesischen Investoren hinzugekommen. Malaysische Konsortium SP Setia erwarb Battersea-Kraftwerk für deutlich mehr als seine Konkurrenten aufbringen konnte, während Chinas den letzten Eigenschaft Supermarkt Sweep solcher Websites als Wandsworth Ram Brauerei und einer 1 Mrd. £ Deal für den Royal Docks enthält. Diese aufgeblasenen Land Angebote bei ausländischen Käufern über die Chancen, zu zahlen bereit sind eine neue Form der ebenso überdimensioniert und exklusive Entwicklungen laichen.

Bankiers haben unsere kollektiven Zorn, aber was ist mit Entwickler konfrontiert? Die Wirtschaft geht in wankelmütig Höhenflüge und Abstürze, Radfahren fröhlich durch Luftblasen und Krisen, aber Städte, erbaut in Beton und Stahl, bleiben in der Regel setzen. Was wir jetzt machen, wir haben alle mit für eine sehr lange Zeit leben. Die Übeltaten der Banken-Crash aufwendig auseinandergenommen, aber die mutwillige Zerstörung der Orte, wo wir leben und arbeiten, bleibt ein Geheimnis. Wir schimpfen und Wüten gegen hässliche Ergänzungen auf die Skyline, aber was ist mit den Mechanismen, die es geschehen zulassen? Wie ist es dazu gekommen?

Der Hauptgrund für die Tatsache, dass die Vergabe der Baugenehmigung im Vereinigten Königreich kommt zurückverfolgt werden bis auf einen faustischen Pakt. Wenn der Teufel im Detail steckt, dann das Detail § 106 des Stadt und Land Planning Act 1990, eine Klausel, die formalisiert ist "Planung zu gewinnen", so dass es in den Kommunen Interesse, Regelungen, Ballon-jenseits aller Vernunft, in der Hoffnung auf Aufrahmung aus dem Fett des Entwickler Gewinne für die Öffentlichkeit können gut.

Eingeführt als eine verhandelbar Abgabe auf die Entwicklung neuer Abschnitt 106 Vereinbarungen zur Folge haben eines finanziellen Beitrags an die örtliche Behörde, zur Kompensation der Auswirkungen der Regelung über die Umgebung ausgegeben werden soll. Die Auswirkungen der hundert neuen Häuser könnte von Geld für zusätzliche Schulplätze oder Verkehrsberuhigung Maßnahmen gemildert werden. In der Praxis seit Rates Haushalte brutal aufgeschlitzt wurden, Abschnitt 106 ein primäres Mittel der Finanzierung wichtiger öffentlicher Dienstleistungen von Sozialwohnungen zu öffentlichen Parks geworden Zentren Gesundheit zu Autobahnen, Schulen, Spielplätze. Je größer das Schema, desto dicker der Bounty, führt zu einer Situation nicht weit von legalisierte Bestechung – oder Erpressung, je nachdem, welcher Teil der Abmachung, die Sie auf sind. Erheblich überhöhten Dichte und ein paar zusätzliche Geschosse auf einem Turm können politisch gerechtfertigt werden, da auf der Straße als im öffentlichen Interesse, wenn dadurch eine Handvoll Bäume gepflanzt werden sollen.

"Rat Hauptgeschäftsführer werden Regelungen zur aufgepumpt werden, wie sie gehen können, bevor sie politische Push-Back von Ratsherren, bekommen", sagt ein Planungsoffizier aus einem Londoner Stadtteil, das aus einer kürzlich eine Flut von Türmen gelitten hat. "Und die schlimmsten Regelungen passieren, wenn überhaupt gibt es keinen politischen Widerstand."

Es ist ein System, das alle zu offenen politischen Druck, angesichts der Tatsache, dass jeder Offizier, der eine Neuentwicklung abrät bequem als "Anti-Wachstum", gestaltet werden kann, herzlos zu verhindern, dass sich eine versprochene Flutwelle von neuen öffentlichen Einrichtungen Überschwemmungen in der Stadt. Basierend auf Verhandlungen und Diskretion, das Ergebnis ist ganz auf die individuellen Planungsoffizier Fähigkeit so gut einen Deal Squeeze-out wie sie bekommen können, eine Schlacht, die allzu oft zugunsten des Entwicklers endet.

Die Ergebnisse solcher verpfuschten Feilschen sehen sprießen in Londons "Regeneration" hot Spots, wie Elephant & Castle, wo der Rat versucht, die geschmähte Durcheinander des Kreisverkehrs in ein "spannendes Reiseziel" zu verwandeln. Mit schimmernden goldenen flossen in den Himmel aufsteigt verspricht das 37-stöckige eins der Elefant "neue Maßstäbe für zeitgemäßes Wohnen in London". Es ist eines der Vorzeigeprojekte von australischen Entwickler Lend Lease in der £ 3 Mrd. Transformation des Gebiets. Aber werfen Sie einen Blick, und es scheint, dass die neuen Standards, die es stellt eine beeindruckende Fähigkeit, zu vermeiden, bietet eine erschwingliche Gehäuse überhaupt bestehen. So zweiter Klasse Unterkunft müsste natürlich einen eigenen "Armen Tür" Eingang und Zirkulation und laut einem Bericht des Rates: "die Kosten für den Bau würde mit der Einführung des einen weiteren Aufzug und separatem Zugang sowie Wartung Vorkehrungen erhöhen."

Unter Umgehung Southwarks Voraussetzung für 35 % erschwinglichem Wohnraum – die rund 100 Einheiten bedeutet hätte – Lend Lease trug stattdessen £3. 5m Freizeitausgleich für den Bau eines Gemeindezentrums Freizeit nebenan, kostete £20 m zu bauen. Ein Triumph für das öffentliche wohl, könnte man denken, bis Sie erkennen, dass die entsprechende Kosten von 100 erschwinglichen Gebäudeeinheiten hätte etwa £10 m, drei Mal, was der Entwickler bezahlt. Druck 35 Prozent – die Kampagnen für die Stadtteil-weite Politik von 35 % erschwinglichem Wohnraum im Elephant and Castle durchgesetzt werden – schätzt, dass in den sechs größten Regelungen im Bereich Entwickler vermieden haben Zahlen £265m Off-Site-erschwingliche Gruppenhaltung Tarif Zahlungen durch Politik erforderlich. Und der 4.282 neue Häuser gebaut, nur 79 werden soziale gemietet (dh. verwaltet von registrierten Anbietern für solche mit niedrigem Einkommen).

"Räte nicht nur haben das Know-how, um die Lebensfähigkeit Berichte fordern", sagt ein leitender Planungsoffizier. "Wir können nicht zurück argumentieren." Stattdessen können sie der Kommission Lebensfähigkeit Bewertungen, produziert von den gleichen Beratern, die Arbeit für Entwickler, um festzustellen, ob der Bericht stimmt – aber nicht darum, eine Alternative vorzuschlagen. Die Zahlen können auch Stapel oben, aber es bedeutet nicht, dass die Regelung nicht auf eine andere Weise gestaltet werden kann, die noch der Entwickler 20 % Gewinnspanne garantieren würde.

"Du musst nur eine der Variablen sehr leicht ändern, um völlig anderes Ergebnis zu bekommen", sagt eine Planung Berater. "Sie können sehr leicht von etwas rip-roaringly entwicklungsfähig, völlig unrentabel durch Optimierungen etwas sehr bescheiden gehen. Wenn ein Planer, der nicht versteht, gehst sie nicht sehr gut tun."

Hinweise darauf, das ist nur allzu oft der Fall ist, gemessen an der Zahl der Planung Offiziere Berichte, die fleißig zu, dass eine Regelung wäre einfach nicht lebensfähig schließen, wenn er verpflichtet war, die politischen Ziele zu erfüllen. Mit Berechnungen oft aus Gründen der kommerziellen Vertraulichkeit offenbarte sind Räte gezwungen, blind die Entwickler Zahlen als die ultimative faktische Wahrheit akzeptieren ermöglicht ihre eigene Politik eklatant verletzt werden.

"Ich habe nie in Berichten, die ich bekommen habe auf Rentabilität, zuversichtlich", sagt einer Planung Offizier, beschreibt, wie die großen Grundstück-Beratungen als etwas wie eine Intrige mit einem vorsichtig bei der Herausforderung eines anderen Zahlen arbeiten. "Jeder Berater, die eine lokale Behörde berät hofft, morgen einen Entwickler beraten. Wenn sie die Boot in auf eine große Bebauungsplan setzen, wird nicht sie einfach wieder eingestellt werden."

Ein relativ neues Feld hat Lebensfähigkeit erhalten zunehmende Gewicht durch der Regierung nationale Planung Rahmenkonzept, eingeführt im Jahr 2012, die 1.300 Seiten von Politik bis 65, als Teil der Koalition triumphalen Fegefeuer der Bürokratie aufgeschlitzt. Die NPPF eingeführt, eine "Vermutung zugunsten einer nachhaltigen Entwicklung", das klingt harmlos genug – aber wie Rees weist darauf hin, "die Definition der"nachhaltigen Entwicklung"hat nichts mit grüne Themen oder Energie zu tun. Es bedeutet nur eins: rentabel. "

Immun gegen öffentliche Kontrolle, Lebensfähigkeit Bewertungen zu Recht kommen unter Beschuss, Trübung der Rechenschaftspflicht und Transparenz was einen gesetzlichen öffentlichen Prozess sein sollte. Ihre Vertraulichkeit ist streng bewacht, um Entwickler Geschäftsgeheimnisse zu bewahren, sondern in Bezug auf der Verkauf von öffentlichem Eigentum gibt es zunehmende Druck für die Bücher geöffnet werden.

Ein solcher Fall vor kurzem endete in Sieg für Gehäuse-Aktivisten, wenn nach zwei Jahren des Kämpfens, kulminierte in einem Gericht, Southwark Rat trägt die Lebensfähigkeit Bewertung von Lend Lease über seine umstrittenen Sanierung des Anwesens Heygate produziert offen zu legen. Die 15-Jahres-Projekt sieht mehr als 1.200 vorwiegend soziale vermietet Häuser auf dem Nachkriegs-Anwesen ersetzt mit mehr als 2.300 Einheiten, von denen nur 25 % als erschwinglich, mit nur 79 Wohnungen für soziale mieten eingestuft werden. Viele Pächter wurden verbindliche Bestellungen so niedrig, die sie gezwungen wurden, in die weit verschieben erreicht der outer London ihre anständige Größe zwei-Bett Wohnungen im Wert von unter £150.000, während die neuen Häuser der "Elephant Park" für Preise erreichen £420.000 für ein ein-Bett-Wohnung verkauft werden.

Die Zahlen, die erklären, warum dies der einzig gangbare Weg war, die Website zu entwickeln waren sicher weggeschlossen in der Lebensfähigkeit Projektprüfung, die Southwark Zähnen und Klauen gekämpft hat, geheim zu halten. Der Bezirk wurde besonders daran interessiert, finanzielle Details unter Verschluss zu halten, da es versehentlich bekannt gegeben, dass es die ganze neun Hektar großen Gelände für nur £50 m, nachdem er £44 m auf beweglichen Bewohner heraus – und schätzen seine grobe Entwicklung Wert auf 990 m £ verkauft hatte.

"Ohne einige wirtschaftlich sensible Informationen privat bleiben, Entwickler einfach weigern könnte, arbeiten mit Gemeinden, Bezirke ohne das Gehäuse und die Regeneration, die wir alle brauchen, zu verlassen", sagt eine Sprecherin für Southwark Rat. Die Gemeinde brachte eine Anfechtungsklage gegen eine Entscheidung der Information Commissioner Office im letzten Jahr bestellen des Rates die Einzelheiten des Berichts Lebensfähigkeit offenzulegen, nachdem eine Freiheit des Informationsanfrage verweigert wurde. Southwark argumentiert, dass eine vollständige Offenlegung "schadet Regeneration", während Lend Lease, plädierte in einer Verteidigung, die auf Farce, grenzte das menschliche Recht auf "friedliche Freude an seinen Besitz", argumentieren die Offenlegung der Lebensfähigkeit Bewertung "ungerechtfertigte Eingriffe mit diesem Genuss" käme.

Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Informationen offengelegt werden muss, besagt, dass "die Bedeutung der lokalen Bevölkerung Zugang zu Informationen, damit sie sich in den Planungsprozess zu beteiligen... das öffentliche Interesse überwiegt an der Aufrechterhaltung der verbleibenden Rechte von Lend Lease". Es setzt ein ermutigendes Präzedenzfall für Kampf gegen ähnliche Situationen an anderer Stelle von Greenwich Halbinsel bis Earls Court – wo das Information Commissioner weitere Offenlegung der Lebensfähigkeit Bewertungen am gigantischen Regeneration Systeme unterstützte Kampagnengruppen.

Die Heygate Entscheidung kommt nach erhöhte Nachforschung Southwark Rat gemütliche Beziehung mit Lend Lease, folgende Berichte in Privatdetektiv Vergünstigungen von Peter John, der Labour-Chef des Bezirks, zu Lasten der australischen Riese genossen. Aus einem Paar von £1.600 Olympische Eröffnungsfeier, die Tickets für eine £1.250 nach der aufwendigen Immobilienmesse Mipim in Cannes Reise, meldeten diese gesponserten Ausflüge eine sehr lange Liste aus dem Vorjahr von Proms Tickets und Abendessen im Ivy, bezahlt von mindestens 10 andere Firmen beigetreten sind.

Entwickler ins Bett mit den lokalen Behörden in der Regel hinter verschlossenen Türen passieren könnte, aber Mipim auffällig Kumpanei war stolz auf Show auf der Croisette für alle zu sehen. Im Zuge der Schlagzeilen, die öffentliche Gelder für Räte, die Teilnahme an der Champagner-getränkten Jamboree lautstark ihre Private "Entwicklungspartner" wurden mehr als bereit, einzugreifen und die Rechnung bezahlen. Mit einem Stadtbezirk Präsenz auf der Mipim kostet bis zu 500.000 £ Entwickler gerne zahlen für glitzernde Stadtmodelle, Messestände und Yachten, wo Kuchen mit ihren Logos gefroren werden von Bürgermeistern ausgehändigt. Mehr als 20 lokale Behörden nahmen Teil in diesem Jahr mit den Entwicklern, die alles aus einer "Croydon am Strand" cocktail-Party zu einer gesamten "Manchester-Bar", sponsoring, wo öffentlich-privaten Beziehungen von frei fließenden Alkohol zementiert werden könnte.

"Die Bezirke könnte stolz darauf, dass sie hier nicht auf Kosten der Öffentlichkeit, sind", sagt Gehäuse Kämpferin Jake Freeland, wer einen Protest in Cannes in diesem Jahr statt. "Aber das ist genau das Problem." Sie sind in die Taschen der Investoren, und sie haben hier zu verkaufen, unsere Stadt kommen."

Entwickler haben lange Parteien geworfen und Auslandsreisen zu schmieren ihre Pläne durch das System finanziert, aber die Suche nach Berechtigungen erstreckt sich nun in den gesetzlichen Planungsprozess selbst, durch den Aufstieg von Deals bekannt als Planung Leistungsvereinbarungen. Eingeführt, um schnelle große, schwerfällige Regelungen durch das System, siehe PPA den Antragsteller für eine neue dedizierte Position im Planungsteam der Rat Zahlen konzentriert sich ausschließlich auf ihre Anwendung schneller Turnaround und besser "maßgeschneiderten" Service garantieren.

Hauptstadt und Grafschaften Eigenschaften (Capco) bezahlt mehr als 2 Millionen Pfund Hammersmith und Fulham Rat unter ein PPA haben seine £8 Sanierung des Earls Court bewertet, während ähnliche Angebote für Westfield und Hammerson die 1 Mrd. £ Pläne für ein weiteres Mega-Mall in Croydon erreicht wurden, sowie Argent £ 2 Mrd. Sanierung von Kings Cross.

"Es gibt nichts falsch mit der Planung der Leistungsvereinbarungen," sagt ein Planungsoffizier. "Es ist nur so wie den Menschen ermöglichen, Club Class Reisen. Sie zahlen für einen besseren Service." Ganz ob Clubklasse Planung von einem gesetzlichen Schambein Dienst angeboten werden sollte ist fraglich, aber die Entwickler haben einige Bedenken, werfen Geld bei einer Behörde spuckt so viele Anwendungen und Gebühren wie notwendig sind, um ein Projekt zu sehen, durch. "Wir zahlen Unsummen von Geld, um Dinge schnell, bestimmt", sagt Geschäftsführer des Unternehmens eine wichtige Entwicklung. "Wir zahlen den Planer Gehalt decken ihre Anwaltskosten und alles, aber wir würden nicht Vorzugsbehandlung erwarten. "Es ist kein Bestechungsgeld."

Rahmen der Koalition Lokalismus Agenda haben die Räder für privatwirtschaftliche Vordringen in öffentliche Planung weiter geölt, mit der Einführung der Nachbarschaft Pläne. Als ein Mittel zur Stärkung der Gemeinden vorgestellt, haben sie in der Tat die Tür verlassen weit offen für schlaue Entwickler zu bewegen, ein paar Gemeinschaft Kaffee morgens mit Filz-Tipps und Post-It Zettel und Ingenieur einen Plan zu ihrem eigenen Vorteil zu hosten. Es gibt keine Anforderung für diejenigen, die den Plan zur sogar in der Nachbarschaft wohnen und, obwohl sie benötigen 50 % "Ja" Stimmen beim Referendum, gibt es keine erforderliche minimale Wahlbeteiligung aufzustellen.

Doch eine solche Taktik müsste zumindest oberflächliche Auseinandersetzung mit der Gemeinschaft und den Rat, etwas, was viele Entwickler zunehmend wählen ganz zu umgehen. Seit der Einführung der NPPF gab es ein Anstieg der Anzahl von Planungsanwendungen gewann in der Berufung, wie viele Bewerber auswählen, um direkt zu der Inspektion, der neue "Unschuldsvermutung zu Gunsten" Entwicklung bewusst.

Anstatt die letzte Resort-Option, nach Verhandlungen mit der Gemeinde abgebaut haben, ist der Prozess der Planung durch Berufung eine Taktik an sich geworden. Ein Entwickler ist besonders offen zu diesem Thema: "Planung Entscheidungen sind oft das Ergebnis der politischen Auseinandersetzungen im Ausschuss sowieso", sagt er. " "Warum würden Sie verschwenden Monaten Verhandlungen etwas um die Planungsoffizier auf Seite, wenn sie nicht, Lieferung im Planungsausschuss garantieren können?" In der Berufung kommt es zu einem Kampf zwischen Planung Rechtsanwälte, das Urteil oft bestimmt durch, die die beste Darstellung leisten können. Wenn die Rolls-Royce-Rechtsabteilung des privaten Entwicklers der zitternde Sachbearbeiter des abgeschwächten öffentlichen Sektors, es ist nicht schwer zu erraten, das Ergebnis trifft.

Entwickler mit größeren Ambitionen entscheiden sich für die lokale Behörde auf eine andere Weise, indem Sie direkt auf die Spitze und spielen für eine "Call-in" – schwenkten ihre Regelungen unter der Nase des Bürgermeisters von London oder Secretary Of State zu umgehen. Eine solche Situation entstanden in Mount Pleasant im Norden von London, wo der Royal Mail Group eine festungsartigen Regelung von 700 Wohnungen vorgeschlagen hat, nur 12 % von denen erschwinglich werden. Die Website überspannt die Grenze zwischen Camden und Islington, beide ein Ziel von 50 % erschwinglichem Wohnraum haben. Boris Johnson gezündet lokalen Wut, als er Anfang des Jahres von seinem Planungsteam zu bestimmenden Regelung berufen beschreibt es als ein "schönes Design... und ein wunderbarer Ort zum Leben" bevor die lokalen Stadtbezirke hatte es sogar abgelehnt.

"Es ist nicht verwunderlich, dass der Bürgermeister, in diesem berufen hat", sagt Duncan Bowie, Dozent an der University of Westminster Planung. "Die bürgermeisterliche Planungsprozess basiert vollständig auf die maximale Anzahl von Wohneinheiten auf einer bestimmten Website abzielen, Verkauf auf dem internationalen Markt zu erreichen. London-weites Ziel des Gebäudes 42.000 neuer Einheiten pro Jahr gründet sich auf eine Menge von sehr hoher Dichte Entwicklungen, die nicht selbst entsprechen mit der Politik des Bürgermeisters auf Dichte."

Das gleiche passiert bei Convoys Wharf in Deptford, wo ein 1 Mrd. £ Vorschlag für 3.500 Einheiten (von denen nur 15 % erschwinglich sein wird), in Form von drei Türme steigen bis zu 40 Stockwerke vom Bürgermeister nach Hong-Kong hieß basierte Entwickler einen polternden Brief beschweren schrieb der Planung Verzögerungen. Die Genehmigung wurde im April, gegen den Rat der Gemeinde und die Schreie der Erbe Gruppen.

"Es ist gängige Praxis, den Bürgermeister aus der Gemeinde zu spielen", sagt ein leitender Planungsoffizier. "Wir hatten vor kurzem eine völlig überdimensionierte Schema, das wir versucht monatelang hatten zu zähmen, dann hatten wir ein Treffen mit der GLA Planungsteam und ihre erste Reaktion war"Warum nicht machen es größer?"" Angetrieben von Tick-Box Gehäuse Ziele, die GLA lustig Laser was kommt seinen Weg, doch die meisten dieser Systeme tun nichts, um die Wohnungsnot zu helfen, den Anteil der "bezahlbaren" Häuser, in denen sie enthalten sind nach wie vor außerhalb der Reichweite der meisten, bei bis zu 80 % der Marktmiete.

"Entwickler haben schnell verriegelt auf der Tatsache, dass selbst wenn sie nicht, lokale Behörden bekommen, Regelungen zu genehmigen, können sie sie durch den Bürgermeister oder die Regierung bekommen", sagt Peter Rees. "Je größer desto besser. Und sie wissen, dass sie glücklich Türme außerhalb benannten Cluster gebaut werden können. "

Als stellvertretender Ministerpräsident genehmigte John Prescott persönlich die Scherbe und Vauxhall-Turm, letztere gegen die Entscheidung der Planung Inspektor und nach starken Warnungen von seinen Beratern, dass es "" einen Präzedenzfall für die willkürliche Streuung von sehr hohen Gebäuden in ganz London gesetzt könnte. Wie Recht sie hatten. Mit einer 50-geschossigen Welle bereits am Horizont war der Rat nicht in der Lage, weiter himmelwärts Ambitionen zu verweigern. Die GLA, daran interessiert, "strategische", scheinen erklärt schnell zum eines "Clusters", winkte in ein Dickicht von Türmen und öffnen die Schleusen für den aufstrebenden Dubai auf Themse. Eine Wand aus Glas Stümpfe fängt an, entlang des Flusses von Wandsworth und Battersea nach Nine Elms und Vauxhall – und darüber hinaus wuchern.

"Es ist ein absolutes Fiasko", sagt Mark Brearley, Professor an der Cass Städte und ehemaliger Direktor des Design für London. "Es ist das Ergebnis nicht wirklich viel Kenntnisnahme von Plänen und ziemlich entspannt über das beste Ergebnis zu verhandeln, und nicht zu viele Verpflichtungen auf Entwickler platzieren. Nichts hängt infolgedessen zusammen, nichts macht Sinn in Bodennähe. Als ein Stück der Stadt ist es eine Farce."

Eine ähnlich stolzierenden Form des Urbanismus ist quer durch London, aus der City Road, Stratford High Street-Handschuh erscheinen. Viele der schlimmsten Übeltäter sind das Ergebnis unserer rutschig Zweistufen Planungssystems, in denen allgemeine Erlaubnis gegeben werden kann, während weitere Details zu einer späteren "reservierte Angelegenheiten" Anwendung verschoben werden. In einem System basiert vollständig auf Verhandlungen ist es fairer Weise ermöglicht Entwicklern das Wasser testen und sehen, was sie mit, bevor Geld für Detailarbeit davonkommen. Noch hatte erlaubt es auch entscheidende Elemente wie Erdgeschoss Verwendungen, die Lage der Eingänge, die Art der Materialien und sogar Körpermodelle und Masse, um durch das Netz so dass Entwürfe zu blass Imitationen von was verwässert werden vereinbart. Und die Hände der Gebietskörperschaft sind hoffnungslos gebunden.

"Sobald eine Umriss-Berechtigung gewährt wird, es macht es sehr schwierig für uns, ein Schema weiter auf der ganzen Linie zu verweigern", sagt ein Offizier. In Stratford City "International Quarter", Teil der versprochene Beute das Olympische Erbe haben zugestimmt Turm Vorschläge vor kurzem eine beträchtliche Anzahl von zusätzlichen Geschosse gewonnen. Ebenso in Wandsworth vorgeschlagenen zwei Türme haben auf einen Wachstumsschub und verloren ihre geplante Mischung verwendet, ganz auf High-End-Wohnungen.

Bedingungen, die vereinbart werden unerbittlich Zeitpunkt vorbehalten Fragen neu verhandelt. Gute Architekten gewinnt Kontur Planung beschäftigt, dann nach einer preiswerteren Alternative fallengelassen; hochwertige Materialien sind für dünne Kunststoffplatten – alles im Namen der Lebensfähigkeit ersetzt.

Genau wie die Bankenkrise wurde das Problem der verpfuschten Stadtentwicklung lange durch ein System gefördert, die Ausbeutung und alle zu anfällig für unvorsichtige Verordnung offensteht. Aber es ist auch nicht etwas, das leicht behoben werden kann. "Es gibt nur so viel Laufleistung in verunglimpft, Entwickler oder Planer," sagt Brearley. "Die Städte ist unvollkommen und chaotisch, und ist seit Tausenden von Jahren. Aber wir sollten in der Lage, besser machen."

Es kommt, denkt er, auf die Tatsache, dass die UK-Planungssystem ist übermäßig abhängig von individuellen Verhandlung zwischen privaten Entwickler und im öffentlichen Dienst, die in der Regel alles andere als ein Level Playing Field ist. "Es macht ein sehr undurchsichtig und verwirrend-System beruht auf dem Vorhandensein von Menschen, die sehr anspruchsvoll bei Vermittlung Angebote sind", ergänzt Brearley. "Und die Menschen werden in der Regel an Orten, wo sie mehr Geld zu verdienen. Die Verhandlungen im Namen der Öffentlichkeit Menschen sind einfach nicht anspruchsvoll genug."

Ein ehemaliger Planungsoffizier ist Frank über die Realität des Ungleichgewichts in unserem konfrontative System. "Wenn man genug Ressourcen ein Bauantrag werfen, du gehst zu verwalten, um müde, alle raus,", sagt er. "Die Dokumentation wird immer umfangreicher, die Anrufe bekommen häufiger und aggressiver, je mehr strittigen Buchstaben. Das Gewicht der Sachen nur bludgeons alle beiseite, und die natürliche Neigung ist zu sagen: "Oh ja okay, ich habe genug von diesem," und lass es einfach durch. "Es ist wie ein Abnutzungskrieg."

Und es ist ein Krieg, in dem die Vertreter des öffentlichen Interesses Seite Know-how systematisch abgelassen wurde. Die Anzahl der Architekten im öffentlichen Sektor beschäftigt ist zurückgegangen von über 60 % auf weniger als 10 % in den letzten 30 Jahren und Planer zum dritten und vierten Stufe Offiziere, mit einigen Bezirken Auftraggeber den Service ganz abgestiegen sind. Im Rahmen der Überprüfung Farrell in Architektur und der gebauten Umwelt hat eine "Erste planen" Initiative vorgeschlagen, von GLA Regeneration Manager Finn Williams, nach dem Vorbild der Teach First, zu versuchen, die besten Absolventen in Planung zu locken. Aber es steht vor einem harten Kampf um die jahrelange Vernachlässigung zu stürzen und ein System, das grundsätzlich anti-plan-Herstellung zu verwandeln.

"Bis zum heutigen Tag unser Planungssystem verkehrt herum, ist", sagt Rees. "Es entwickelte sich die Natur vor den Übergriffen der Städte zu schützen, anstatt die Städten besser zu machen. Es geht nicht um Plätze zu bauen, hat es über den Schutz von nicht-Orte. " Und dabei hat es erlaubt, unsere Städte zu erbarmungsloser sich jener nicht-Orte, die es sich vorgenommen um zu schützen.

Gemobbt und untergraben, Planungsbehörden wurden links kastrierte und zahnlos, beraubt die Fähigkeiten und macht sie brauchen, zu regulieren und geschwächt von der räumliches Vorstellungsvermögen tatsächlich Orte planen. Wie ein Bauherr einfach sagt, ist"das System reif für scharfe Entwickler zu fahren ein Bulldozer richtig durch." Und sie werden weiterhin tun dies mit aufgeladenen Glee, drückte das Leben aus unseren Städten und aus den Ruinen "Lohn" bis es etwas in der Art und Weise liegt, sie zu stoppen.

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