Die Wahrheit über Gentrifizierung: Regeneration oder Con Trick?

Woodberry Down ist eine riesige Nordost-London-Sozialsiedlung eine ehrgeizige Umwandlung. Doch während eifrig Entwickler kaufen-zu-lassen Sie Investoren vor Gericht, werden sie beiseite langfristige Aufenthaltsberechtigten wie "sozialen Abfall"? Wir verbrachten sechs Monate vor Ort, um die Einheimischen Geschichten hören

• Öffentlich-Private Partnerschaft Wohnprojekte in London - zugeordnet

Google Tony Pidgley, Vorsitzende einer der größten Häuslebauren Großbritanniens, und Sie finden eine Video, in der er seine neueste Spielzeug zeigt. Das betreffende Spielzeug ist ein riesiger Sozialsiedlung, der seine Firma, Berkeley Häuser, Zerschlagung und Gebäude über.

Gedrungen, knackige Figur, zeigt er einen Reporter rund um die neuen Türme – und die gashed alte Blöcke, die wir informiert sind, dienten in Schindlers Liste als Ersatz für das Warschauer Ghetto.

"Man kann verstehen, warum sie es in dem Film verwendet" beginnt Pidgley in einem angemessenen Ton. "Es sieht aus wie ein Konzentrationslager."

Vergessen Sie für einen Moment das Warschauer Ghetto war kein Konzentrationslager, oder, die praktisch alle großes Inner London Anwesen hat in einigen Film in der Rolle des ominösen Hintergrund gekennzeichnet. Ignorieren Sie die Grobheit eines Mannes, der nach der Sunday Times Rich List, Wert £160 m beiläufig die Häuser von Tausenden von Familien ärmer als ihm rubbishing ist. Konzentrieren sich stattdessen auf die Seltenheit in diesem Clip präsentiert: ein Geschäftsmann auf dem Höhepunkt seiner Schaffenskraft.

Pidgley ist eines der am meisten üppig bezahlte Führungskräfte in seiner Branche. Die Firma, die er helms genießt Stoßstange Gewinne, durch eine vom Steuerzahler finanzierten Gehäusehochkonjunktur in Berkeleys Schlüsselmarkt von London und im Südosten. Und die Baustelle, wo er der Reiseleiter – Woodberry im Herrenhaus, Nord-Ost-London-Verharmlosung ist, ist eines der größten Siedlung Sanierungen in Großbritannien.

Bis 2031, rund 2.000 Rat oder ehemaligen Wohnungen werden wurden abgerissen und ersetzt mit mehr als 5.500 Einheiten auf dem Anwesen: einige Sozialwohnungen; einige für "Schlüsselkräfte", dem Euphemismus verwendet jetzt für schlecht bezahlte Beamte, und die meisten auf dem freien Markt verkauft werden. Der Flaggschiff private Block Woodberry Down, Blick auf einen schönen Stausee ist vor allem für ausländische Investoren, mit einem flachen gehen für 1 Million Pfund (sagen, ein Londoner, die Wohnungen im Herrenhaus sind für 1 Million Pfund gehen und sehen, wie tief ihre Kiefer Tropfen) verkauft worden.

Pidgley begann wirbt Woodberry Down als "Blaupause für Regeneration und die Neuentwicklung, die Großbritannien die Immobilienkrise schlagen muss" im Februar. Obwohl es gerade erst in ist auf einen Job, der 25 Jahre dauern wird Gang gekommen, veröffentlichte Berkeley Häuser eine wissenschaftliche Suche Umfrage, die fein säuberlich zeigte Bewohner so weit mit dem Ergebnis sehr zufrieden sein. An ein corporate meeting im Februar dieses Jahres um die Umfrage zu veröffentlichen, gab Koalition Planung Minister Nick Boles eine warme Keynote-Rede und die Zeiten führte des Medien Applaus: "Schindlers Estate ist jetzt eine Blaupause für städtische Glück".

Innerhalb der Reichweite der Pidgley Team ist ein aufreizend großer Preis. Wenn Berkeley als herausragende Name Regeneration etablieren kann, setzen sie sich vor der Warteschlange für das, was ein brüllender Geschäft. Es haben auch noch größere Sway mit lokalen Behörden, London City Hall und Westminster.

Führungskräfte bei der FTSE-250-Unternehmen schätzen, dass alle vier Häuser bauen sie, in einem ehemaligen Sozialsiedlung irgendwo in der Hauptstadt zählt. Aber das mögliche Geschäft ist viel größer: 1,69 Millionen Menschen in England warteten auf kommunalen Unterkunft letztes Jahr; allein in London über 344.000. Beispiellose Einschnitte hinterließen Rathäuser landauf weniger Bargeld zu ihrer vorhandenen Wohnungsbestandes – indem Sie ihnen kaum eine andere Wahl zu erhalten, sondern an Pidgely und co wenden.

Diese öffentlich-Private Partnerschaften sind relativ neu und noch nicht unter viel ernsthaft geprüft, in der Presse oder im Parlament kommen. Dennoch sind sie weit verbreitet. Der Guardian fragte Londons lokalen Behörden über ihre Machenschaften Sozialwohnungen mit einem privaten Erbauer, in denen mindestens zu sanieren würde einige der Wohnungen auf dem freien Markt verkauft werden. Unsere Karte zeigt die Ergebnisse: die Hauptstadt 32 Räte, 18 Jahre alt sind, in solche Partnerschaften mit dem privaten Sektor, viele Menschen in mehrere Stände.

Die Finanzkrise in der Mitteldistanz ebbt ab, hat London von Bauherren Werbetafeln und Betonmischer kolonisiert. Krankenhäuser sind in Luxuswohnungen umgewandelt wird; Schule Felder übersät mit konkreten Boxen und Sozialwohnungen in nicht so Sozialwohnungen verwandelt. Mit Politikern aller Couleur, die auf der Suche nach Möglichkeiten zur Trommel bis Millionen von neuen Häusern werden Berkeley und seinen Rivalen Großbritanniens Zukunft immer wichtiger.

Mit der Zeit, die Pidgley seine Woodberry Down PR-Vorstoß begann, verbrachten wir viele Stunden im Gespräch mit seinen Bewohnern. Unser Interesse war geweckt durch die Behauptungen dafür: Hackney Rates Beamten beschrieb es privat als seinen "größten Erfolg"; das Engagement für 40 % der neuen Entwicklung erschwinglichen Wohnungen zu machen.

Kritikern, Regeneration ist einfach Code für Gentrifizierung, die oft eine hübsche Bezeichnung zu beschreiben, wie Arme Menschen werden wertvolle Flächen für die reichen weichen gelöscht. Aber hier eine Regelung viel versprechende Regeneration mit gewissen war, eine wirklich gemischte Gemeinschaft zu schaffen. Rat und die Erbauer sang das gleiche Lied: Woodberry Down vertreten unter der Leitung von privaten Sanierung vom feinsten – ein Vorbild.

Außer die Bewohnern auf dem Anwesen konsequent gezeigt, dass die Behauptungen über seine Verwandlung falsch waren. Berkeleys Umfrage – Apropos lobende Kolumnen – erwies sich über methodisch so robust wie der Wissenschaft Teil eine L'Oreal Anzeige: Es wurde massiv verzerrt gegenüber denjenigen in den neuen Türmen, absetzen, wenn die überwiegende Mehrheit noch in den alten Gebäuden leben und wird seit Jahren tun. Und es entfällt komplett die Zahl der Einwohner, die aus dem Nachlass verschoben wurden.
Unter den mehr als 50 Befragten sprachen wir über sechs Monate, war es natürlich eine Reihe von Ansichten darüber, welche Vorteile durch Regeneration gebracht worden war. Aber die Mehrheit der Rentner angeboten unzureichend Summen für ihre Leaseholdings und gezwungen, weit weg von ihren Familien bewegen gesprochen; Business versprochen Besitzer einen Platz in der Entwicklung neuer nur um später begrünt werden kleine Vermögen in den Prozess zu verlieren.

Ihrer Nachbarschaft wurde als bedrohte Art: ein Patch von inner London, alte, Working Poor, die Arbeitslosen angehören. Jetzt wurde es abgewrackt werden um ein internationales Unternehmen, Verkauf von Immobilien, die wohlhabenden zu entsprechen. Die Tatsache führte der Rat diese Zerstückelung machte einige besonders wütend.

Auch Mieter in die neuen sozialen Wohnungsbau berichtet, wie sie oder Nachbarn in Schulden wegen der höheren Rechnungen entstehen dadurch, dass eine private Wohnungsbaugesellschaft als Vermieter gestürzt hatte. Trotz Berkeleys versprechen, "ausgerechnet in Woodberry Down zusammenzubringen", soziale Mieter gemeldet, die die Menschen in die teure private Blöcke "überqueren Sie die Straße um uns zu vermeiden". Sie machte, wie Bürger zweiter Klasse im eigenen Zuhause zu fühlen.

Was folgt, sind die Geschichten der Menschen am besten platziert Ihnen erzählen, welche Regeneration zu einer Gemeinschaft bedeutet: diejenigen, die von dort kommen. Einige haben auf Woodberry Down seit mehr als sechs Jahrzehnten gelebt; andere sind in ihren 20ern. Ihre Fotos verfügen nicht in der Stadthalle Fallstudien oder Pressemitteilungen des Unternehmens. Sie habe nicht lokalen Wahlen zu gewinnen, oder ein Gewinnziel zu jagen. Sie habe gerade mit dem Ergebnis Leben.

Jane

Dies ist das Abwickeln des Prozesses, der Woodberry Down erstellt. Herbert Morrison gebaut der kommunale Wohnbau um Londoner aus einem gebrochenen Markt zu schützen; seine Nachfolger in der Kommunalverwaltung sind ihrer Wähler auf die Marktkräfte in gewissem Sinne nicht gesehen in Nachkriegs Großbritannien aussetzen. Im Jahr 1981 wurden 57,5 % der Haushalte in Hackney vom Rat gemietet; nach der letzten Volkszählung im Jahr 2011 hatte die 23,8 % mehr als halbiert. In diesem gleichen Zeitraum gemietet der Anteil der Haushalte im Stadtbezirk privat schwang von 17,8 % auf 29 %. Dasselbe gilt in inner London. Durch Watt die Faustregel: Wenn ein London-Mieter Wochenmiete von 100 € an den Rat zahlt, ihr Gegenstück in der Privatwirtschaft in der Regel £400 an einen Vermieter oder Vermieterin geben. Und sie müssen viel weniger Schutz.

Maxwell

Gina O'Raegan geben Ihnen einen Überblick darüber, was ist los mit wo sie wohnt. Entlang ihrer Staffie Shumba zerrte, die Route ist eine Litanei von Schrecken: die Ecke Wohnung mit solchen schlechten Setzungen, dass es jetzt unbewohnbar; den Hof, wo Händler, letzten Sommer hingen, da sie nicht mehr Drogen durch die Neubauten verkehren konnte, und die vernagelten Eigenschaften, deren Bewohner verlassen haben.

Sie lebt auf der Straße von Jane, in was die Einheimischen die sieben Blöcke nennen (obwohl sie lieber Sie nicht diesen Spitznamen verwenden: "Es klingt wie ein Gefängnis"). Dies sind die meisten verfallenen Gebäude auf dem Anwesen, so schlecht, dass Gina nie an Kollegen oder bekannte ihre Adresse lässt auf für den Fall, dass sie arbeiten, wo sie lebt. Ihrem Haus macht sie sich schämen.

Gina und ihr 20-Jahr-alten Sohn James live in der "Schwebe", im Golf zwischen Regeneration zu sprechen und zu üben. Im Jahr 2006 der Rat angelegt Grundprinzipien für die ersten Teile des Nachlasses ersetzt werden würde. Oben auf der Liste war: "Auswechseln der schlimmste ersteres". Bewohner wurden geführt, zu verstehen, dass dies, die bedeutete Leben in den sieben Blöcke wäre zunächst in die neuen Wohnungen, und ihre alte Gebäude abgerissen. Dann Pläne geändert. Plötzlich, war das meisten marktgängige Land rund um den Stausee erster in der Linie für neue Wohnungen. Andere Bewohner sagen, sie habe gehört, dass Berkeley Führungskräfte an den Sitzungen gebe: "Es gibt keine Einnahmen in sie [die sieben Blöcke] umzuwerfen."

Gina und James müssen jetzt bis mindestens 2020 möglicherweise 2021, warten um zu bewegen. "Wir nicht über den Stausee blicken, so dass wir bestraft sind. So einfach."

In ihr Schlange flach, lang, große Risse in der Decke. Der alte Metall Spülkasten tropft Wasser, aber der Rat nicht ersetzen – weil das zählt als einer Großreparatur unnötig auf einem Anwesen fällig für den Wiederaufbau. "Ich habe mit diesem Tropf auf mich für die nächsten sieben Jahre zu leben."

Ihr Schlafzimmer hat Flecken von brillant weiße Farbe, um die Form zu vertuschen. "Ich habe schwarzen Schimmel auf mein Bettzeug hatte." Sie hält Kleidung in Kunststoff Wäschesäcke für Schutz. Die Vorhänge sind mit Feuchtigkeit durch Kondensation der Luftfeuchtigkeit morsch: "sie zerreißen wie Papier." Des Rates Beamte sagen, dass die Blöcke nicht so lange vor wurden mit Doppelverglasung ausgestattet; Bewohner sagen, dass, dass die Kondensation noch schlimmer gemacht hat.

Auf Ginas Nachttisch ist eine feuchte Falle, die nach einem Monat mehr als zwei Zoll Wasser gesammelt hat. Sie hatte eine Brust-Infektion in den letzten paar Jahren: was auch immer der Arzt versucht nicht es zu verlagern. Unter diesem Wrack scheinen den üblichen inländischen Schliff – Kinder Fotos, bestickte Kissen, lesen, bleiben Sie ruhig und Lächeln – gezwungen.

Hackney Landvermesser kamen letztes Jahr am Werkzeug suchen. Wird berichtet, dass Gina ihre volle Miete bezahlt und einen richtigen Service verdient, antwortete er, "Manche mögen argumentieren, dass subventionierte Miete zu bezahlen, denn du in einem Rat lebst" (Hackney erkennt solche Sprache ist "nicht hinnehmbar").

"sie denken:"Sie sind arm, dankbar sein." Wie viele andere hier, reibt Gina gegen die Stereotypen von anderen um den Hals gehängt. Sie will Sie wissen, dass sie zwei Jobs arbeitet und "ist nicht auf Vorteile Straße". Jane betont, dass vor immer eine Rentnerin, sie nahm nie irgendwelche Wohlfahrt. Eine türkische Ladenbesitzer stellt sich mit: "Ich bin kein Flüchtling – ich arbeiten und Steuern zahlen."

Gina sucht rund um die Wohnung wo sie und James haben ihre Spannung angeheizt Argumente; wo ihr 20-Jahr-alte hasst eine Freundin nach Hause zu bringen. "Diese Erneuerung ist nicht über anständige Häuser", sagt sie. "Wenn es um anständige Häuser ging würde nicht dann ich hier leben. Ja oder Nein?"

Das Rathaus

Sie finden nicht in Woodberry Down die üblichen Geschichten von epischen Stümperei und Rücken kratzen diese Marke so viele Land Deals zwischen Rathäuser und große Entwickler. Es sind keine Geschichten eines Rates verbringen so viel über vertreiben eigene Bewohner um Platz für Entwickler, dass sie Millionen auf das gesamte Geschäft verlieren (wie angeblich bei Southwark Rat und die Heygate der Fall ist). Oder von Beamten Auspeitschen öffentlichen Flächen, großen Unternehmen und auch nicht immer jeden erschwinglichen Wohnungen im Gegenzug (wie Haringey Rat mit der Neuentwicklung der £400 m Spurs getan hat.

Wie Hackney Beamten zu rühmen, haben sie Armwrestled ein gutes Stück aus ihrer Erbauer. Knapp werden 40 % des neuen Anwesens bezahlbare Wohnungen. Nicht nur, dass Mieter werden nur einmal bewegt ("dekantiert" in Regeneration sprechen) und die Wohnungen, die sie bewegen sich in einer bestimmten Größe garantiert werden. Alles, was zusammen mit den Staat, die, den in den 90ern – Woodberry Down erreicht hatte, und wenn privat geführte Erneuerung geht, überall zu arbeiten, ist es hier.

Aber die üblichen Entgleisungen abstreifen zeigt sich die zugrunde liegenden Probleme des Modells. Nehmen Sie die grundlegendsten Schritt, die Ausschreibung von einem Bauvertrag, die Maxwell erlebt. Hackney Stadtrat Karen Alcock räumt ein, dass es nicht, dass viele Entwickler an einem Projekt wie Woodberry Down nehmen qualifiziert.

Und Entwickler fordern Fett Renditen für diese Arbeit. Die üblichen Gewinnziel liegt bei 21 %, sagt Duncan Bowie, ehemaliges Mitglied des Mayor of London Planungsteam – jedem Schlupf führt zu der Art der Sprache von Gina gehört. Setzen diese beiden Faktoren zusammen und Sie haben das Potenzial für große Kompromisse: für einige Blöcke wird wieder in das Projekt, auch wenn das bedeutet, dass Menschen im Elend leben seit Jahren; für den Bauherrn, Innenhöfe und Erholungsgebiete zu fressen um in weitere Wohnungen zu stopfen. Und letztlich die falschen Hausbau für die Bewohner.

Bevor Woodberry Down seine Metamorphose in Woodberry Park begann, hatte es 1.555 sozialen Mietwohnungen: 78,5 % des gesamten Nachlasses. Durch die Zeit, die es beendet, muss er nur 1.088 Sozial Mietwohnungen. Das ist eine enorme Abnahme in einem Stadtteil, der bereits mehr als 15.000 Bewerber auf der Warteliste Gehäuse – viele mit einer Familie. Stimmt, es werden ein weiteres 1.177 "bezahlbaren" Häuser – obwohl viele Pächter auf dem Anwesen sagte uns, dass sie sie sich nicht leisten konnte. Fast werden 60 % der überarbeitete Website Privathäuser.

Der showroom

An einem hellen Samstagmorgen parkt Naoufal Dhimi seinen SUV außerhalb Woodberry Down marketing Suite. Die Kamel-beschichtete Makler kauft und verkauft Häuser in London, in erster Linie für Investoren in Asien und dem Nahen Osten. Obwohl der Investitionswert Zahlen fast 400.000 £ für ein zwei-Bett-Wohnung in einer benachteiligten Patch inner London bleibt skeptisch, ist er die Entwicklung für einen Kunden in Singapur scouting.

Hören seine Erklärung, die weißen Hemden Verkäuferin weist durch die Fenster zum Stausee: "das Wasser draußen: zu den asiatischen Kunden sehr attraktiv. "Wir hatten Familien aus Singapur, die hier eine Einheit zu vermieten, aber halten es um ihre Kinder zu senden, wenn sie alt genug, um an die LSE [London School of Economics] gehen sind oder wo auch immer wirklich zu nehmen."

Wenn Marketing begann, Berkeley konzentrierte seine Bemühungen auf Ostasien und endete etwa 55 % der ersten Phase von Gebäuden an ausländische Investoren zu verkaufen. Das ist ungewöhnlich hoch für diesen Bereich. Umweg über Land Registry-Einträge, erbaute Immobilienmakler, die Knight Frank berechnet, dass ausländische Bewohner 49 % aller neu gekauft, Anwesen in den bestausgestatteten Teilen Londons im Jahr bis Juni 2013; dieser Anteil sank auf 20 % in inner London und outer London weniger als 7 %. Dieses Anwesen liegt slap-bang auf die Kluft zwischen inneren und äußeren London, doch seine Türme haben einen größeren Anteil an ausländische Käufer als in Kensington und Westminster gelockt.

Wie geschafft Berkeley haben das? Marketing Experten. Die Firma hat Niederlassungen in Singapur, Hong Kong und ab Herbst letzten Jahres, Beijing. Um Woodberry Park prügeln, es vermietet Ballsäle und Konferenz-Suiten in Hotels Tausende von Meilen entfernt und sprach mit kleinen asiatischen Familien über den Gewinn aus der Vermietung von Ferienwohnungen in London gemacht werden. Laut der britischen Eigenschaft Föderation wurden 61 % aller neuen Wohnungen in der Hauptstadt im vergangenen Jahr verkauft gekauft, um nicht zu leben, sondern ausschließlich als eine Investition. Die überwiegende Mehrheit von ihnen ist würde vermietet; 5 % waren wieder auf dem Markt gekippt.

Die Verkäuferin übergibt Goodybags mit Broschüren, die Bildbände ähneln. Sie malen das Gebiet in Begriffe, die keine lokale überhaupt anerkennen würden. Fachmännisch Schuss Panoramen des Nachlasses und die Skyline von London machen es scheinen, eine bloße Verkürzung von der Stadt. Entfernungen zu Flughäfen aufgelistet, zusammen mit Cafés "vor der Haustür", die sind in schöner Bereichen mindestens 20 Minuten entfernt schleppen. Das Herrenhaus überhaupt nicht, aber eine erfundene legen vom Festland entrissen und nun schwebt irgendwo zwischen einer Straße schicke Cafés und das Finanzviertel.

In Berkeley, Matt Bell verteidigt die Vermarktung: "Wenn du gehst,"Es ist 20 Minuten von Knightsbridge", Menschen gehen online und... Sie sehen ein komplettes Affe." Er hat nicht seine eigene Broschüre, die von sich behauptet Woodberry Down nur "23 Minuten" ist offensichtlich gelesen, von Knightsbridge.

Später, erzählt Dhimi wie ein Kunde kaufte eine Wohnung hier Wegplan eines dieser Hotelsuiten eine Welt entfernt. Als es fertig war, fuhr er sie direkt vom Flughafen Heathrow zu schauen. "Als wir näher kamen, die Umgebung bekam rauer und sie ging ruhig." Und als wir ankamen sagte sie: "Dhimi, ich kann nicht hier bleiben: hat mich in einem Hotel." Am nächsten Morgen wollte sie verkaufen. Sofort."

Wie die Verkäuferin uns rund um die zwei-Bett-Showflat zeigt, gesteht sie, dass beim drehen sich an die Marketing-Anzüge in diesem noch düstere Teil von Nord-London: "Ich dachte, Hauptsitz bestraften mich!" Durch den Architekten Modell des Anwesens erklärt sie uns, ihren potenziellen Käufern, wie jede Einheit wir kaufen würde sicher von den sozialen Mietern wäre. Diese Entwicklung "wird wie eine Insel am Ende", isoliert von den umliegenden Entzug.
Die gebundene Ausgabe durchblättern, springt eine andere Sache: alle Modelle drin – schlanke junge Paare schlürfen Rose – sind weiß. Nach der Volkszählung 2011 ist Hackney die Bevölkerung 45 % schwarze und ethnische Minderheiten; Dennoch ist Berkeleys Traum Gemeinschaft so multikulturell wie eine Boden-Katalog. Dies ist in einer Broschüre, deren primäre Leserschaft ostasiatischen ist.

Wir fahren vorbei an den Döner Orte und Charity-Shops, die unerwähnt bleiben bei der Vermarktung, ist überraschend Dhimi aufgeregt. Der Immobilien Händler sagt, er wuchs in einem Rathaus und war "schockiert" über die Sprache für die Verkäuferin. "Welche Stadt werden wir immer: wie Paris, wo wir all den"sozialen Müll"an den Rändern unsichtbar Futter?"

Veronica und Nanette

Es braucht zwei Busse, ein Zug und zwei und eine halbe Stunde für Veronica Mensah, aus ihrem neuen Zuhause mit ihren alten auf Woodberry Down zu bekommen; und es kostet ihre £22,95 – fast ein Drittel ihrer wöchentlichen staatlichen Rente. "Ich bin besorgt, die Preise weiter steigen, aber es gibt einige Dinge, die einen Preis können nicht eingefügt werden, auf: meine Familie und Freunde, sie sind alle hier. Also werde ich nur noch Dinge, die es sich leisten können zu opfern. Ich habe meine Welt hier gebaut."

Diesmal hat sie für ein Gebetstreffen des Franziskaner-Ordens kommen, die sie für über ein Jahrzehnt gehörte hat. Danach holt sie mit zwei anderen Mitgliedern, Elizabeth und Betty, die traf sie während auf dem Anwesen. Veronica fragt wer Tee. Leise gesprochen, trägt sie einen langen grauen Rock und ein Lavendel Schal.

Haben sie einander lange bekannt? "Oh ja!" sie Chor, bevor eine Flut von Anekdoten beginnen, sich überschneidenden und schwer auszumachen – Organisation Kirche Basare, Leben in den gleichen Blöcken, mit Kindern zusammen aufwachsen. Elizabeth sieht nach oben und lacht: "Wir kennen einander für immer."

Veronica zog nach Woodberry Down im Jahr 1979 mit ihrem damaligen Ehemann, eine Familie zu gründen. Nach ihr drittes Kind ihre zwei-Zimmer-Wohnung war nicht mehr groß genug und sie erfasst, übertragen werden. Sie blieb auf der Rat-Transferliste für 17 Jahre.

In dieser Zeit wurde Veronica eine angesehene Persönlichkeit auf dem Anwesen und darüber hinaus. Sie arbeitete in Gesundheit und Kinderbetreuung, meldete sich freiwillig für zwei Vereine und engagierte sich stark in ihrer Ortskirche. Ihre Eltern – jetzt in ihren 80ern – Leben 15 Minuten auf der Straße von Woodberry Down, und sie würden oft in Krankenhaustermine mitnehmen und sie kümmern, wenn sie krank waren.

Veronikas drei Kinder Teenager stellte sich, Sie brauchten mehr Platz. "sie hatten nichts, ihre Hausaufgaben zu machen." So kaufte im Jahr 2000, jetzt geschieden Veronica ihre Wohnung unter Recht-zu-kaufen. Der Plan war, einen größeren Ort für ihre Familie an anderer Stelle auf dem Grundstück kaufen und verkaufen es mit Ablauf der vereinbarten minimalen Besitz von drei Jahren.

"Es war nicht wirklich etwas, was ich mir leisten konnte, zu tun. Aber ich musste einfach einen Weg, um mehr Platz für meine Familie zu finden. " Sechs Monate später, Hackney Rat, die Regeneration und Veronica angekündigt konnte nicht mehr verkaufen. Sie und ihre beiden erwachsenen Kinder hatten alle Rechte verloren hatten sie als langjährige Mieter. Die Vermietung von Hackney wurde ein Haus garantiert; Pächter bekam nur eine kompensatorische Angebot auf ihre Häuser und die Chance auf die neue erschwingliche Geräte.

Um auf dem Grundstück bleiben, müssten Veronica warten mehr als ein Jahrzehnt, bis ihre Wohnung zum Abriss fällig war. Die Alternative war, ihr Haus verkaufen, zurück an dem Rat und verlassen. "Ich habe die Entscheidung nicht, irgendwo zu leben, bis meine 70er Jahre und dann verschieben. "Es wäre eine große Umwälzung, während wenn ich zwar immer noch mobiler und relativ Fit gelassen, es so schlimm wäre."

Nach zwei Jahren hin und her angeboten Hackney Veronica £220.000 für ihre zwei-Zimmer-Wohnung. So dass für Hypotheken und Service-Gebühren, und geben ihren Kindern, lebte noch mit ihr, etwas Geld zu helfen, sie an anderer Stelle zu bewegen, Veronica einen Haushalt näher £150.000 hatte. Auf staatliche Rente und so nicht für eine Hypothek, musste sie geradezu zu kaufen. Sie konnte nichts in der Nähe finden: auch die Schlafzimmer-Ex-Rat flach neben dem Gefängnis war weit über ihr Preislimit. "Ich hätte bisher aus London bewegen, dass es die gleiche Fahrzeit zurück zu meiner Familie als völlig weg gewesen wäre."

Letzten Sommer, sie ein Haus auf einem ähnlichen Wohnsiedlung – diesmal in Ipswich, 80 Meilen entfernt von ihr den Ort kaufte, ruft sie immer noch "nach Hause". "Die anstrengendste Teil war meine Eltern hinterlässt. Es dauerte eine Weile zu akzeptieren, dass ich zu tun haben wollte." Sie ist nicht allein in verdrängt. Rund ein Fünftel der Bewohner Woodberry Down sind Pächter, und wir trafen eine Reihe, die an den Stadtrand von London und den Home Counties in Bewegung waren.

Leben in Ipswich ist "ungeklärt". Das neue Haus ist größer als ihre alte Wohnung, aber es braucht Hauptwerk, so sie nicht in der Lage, alle ihre Sachen in zu bewegen gewesen. Ihres geschäftigen Lebens in London ist jetzt begrenzt auf monatliche Besuche, hektischen Brückentage vollgestopft mit Freunden und Familie. Es ist das Gegenteil in Ipswich.

"Mein Arbeitsalltag ist jetzt nur zu den Geschäften für eine Zeitung gehen. Ich nicht so viel ausgehen, jetzt, überhaupt – in dem Maße, die ich immer noch regelmäßig Telefon Leute zurück auf dem Anwesen zu sprechen, und es kostet mich viel Geld. Aber ich habe Freunde gemacht. Dinge sind nicht das gleiche wie in London.

"Und zwei meiner Kinder zu verlassen war ein Schraubenschlüssel. Sie wollten für die Arbeit in London sein. Meine größte Sorge ist, dass sie nicht in der Lage zu bleiben, weil sie nicht reich sind. Unsere Lehrer, unsere Schwestern, unsere Betreuer – sind sie heraus festgesetzt wird, wie ich war. Und wir brauchen sie. "Niemand ist mit, das zu tun."

Führen Sie Veronikas Geschichte von denen durch die Regeneration und die Antworten variieren in Ton aber zu den gleichen Betrag. Hackney Rat betont seinen Einsatz für die Erhaltung der Woodberry Down Bewohner auf dem Anwesen, aber Hofrat Karen Alcock sagt, dass das Pfand nicht für die Pächter gelten.

Nach dem Anhören der Geschichte, Piers Clanford, managing Director von Berkeley Häuser (Hauptstadt), sagt: "Nun, möchte ich in Mayfair Leben."

Aber der Unterschied ist, dass er bereits in Mayfair Leben nicht; Veronica hat aus ihrem Hause Winde.

"Hmm."

Veronikas Tochter Nanette kaufte eine Einzimmer-Wohnung im Neubaugebiet, durch das gemeinsame Eigentum-Schema. Sitzen in der glücklicher Mann Immobilien Kneipe – bald werden abgerissen, um mehr Wohnungen – bauen der Nächstenliebe Arbeiter sagt: "Ich kenne die Gegend, ich bin hier aufgewachsen, ich kenne Leute; Also ich wollte hier bleiben."

Das gleiche gilt für ihr Bruder (der hat nicht namentlich genannt werden), der für sechs Monate auf Nanette Sofa geschlafen, weil er ein anderes Haus auf dem Grundstück zu finden, anstatt wegziehen wollte. Jetzt zahlt er eine private Vermieter £1.400 pro Monat eine ein-Zimmer-Wohnung in einem neuen Block auf der anderen Straßenseite von der mieten in dem er aufgewachsen ist.
"Als ich hier aufwuchs sähe ich ungefähr fünf oder 10 Personen an einem Tag zu sprechen. Und etwa 10 oder 20 zu erkennen", sagt sie. Sie ist glücklich, auf dem Gelände übernachtet haben, aber Leben in der neuen Wohnung hat weniger greifbare Begegnungen brachte: "Ich kenne eine Menge Leute in meinem Block per e-Mail, jetzt. "Sie sehen nicht wirklich Menschen."

Sie kontrastiert die young Professionals in der neuen Blöcken, um die große Population von Familien und ältere Menschen auf dem ursprünglichen Grundstück. "Man merkt auf jeden Fall den Unterschied zwischen dem alten und dem neuen. Es gab ein paar Spannungen,", sagt sie, unter Bezugnahme insbesondere auf Rennen. "Es gibt eine klare Trennung von Einkommen."

Also warum Klammern an ein Haus, das verschwindet? "Weil ich mein Land in Anspruch nehmen wollen. Das klingt lustig, nicht wahr? Aber es ist das Anwesen, wo meine Mutter lebte und ich möchte zeigen: man können nicht von mir, die leicht loszuwerden ".

Mehmet

Mehmet Kerem hält ein Foto von sich selbst auf seinen Shop-Wand. Es ist knapp über ein Jahr alt, aber Kunden regelmäßig kommentieren wie anders er jetzt aussieht. Neben dem Bild sieht der 45-jährige grauer, dünner. "Ich dachte, es war ein Foto von seinem Bruder", sagt einer der Stammgäste.

Die Familie Momentaufnahme war als Mehmet zog nach seiner neuen Imbiss in Edmonton, am Stadtrand von London. Die Eröffnung kostete ihn etwa hundert Grand in Pacht, Zähler und andere Vorrichtungen, "alles neu" – und er wird kämpfen, um seine Lifesavings und Familie Darlehen zurück.

Fast ein Jahrzehnt lang lief Mehmet ein Chippie auf die kleine Parade der Geschäfte im Herzen der Woodberry Down. Dort würde er über £2.500 pro Woche übernehmen; hier, eine 45-minütige Busfahrt entfernt, es ist etwa die Hälfte, dass – trotz arbeiten sieben Tage die Woche von acht Uhr morgens bis fast Mitternacht.

Wenn die Regeneration begann, wurde Mehmet und seine Kollegen Ladenbesitzer Einheiten in das neu erstellte Anwesen versprochen. Jeder Händler, die wir gesprochen haben, ist klar, dass das Angebot, in Gesprächen mit Hackney Rat gemacht wurde (wer die Mietverträge lief) und Berkeley. Sie waren Pläne gezeigt und aufgefordert, für ihre ausgewählten Räumlichkeiten setzen.

Dann wurde dieses Versprechen gebrochen. Jetzt nur einige Unternehmen wurden über übertragen, und enthielt, die nicht die Erkenntnisse (anders begründet, warum: die häufigste ist einfach, dass flach-Käufer es schwieriger finden, große Hypotheken für Wohnungen über einen Imbiss zu bekommen). Mehmet angeboten einen Kompromiss: "Ein schönes türkisches Restaurant". Aber Nein.

Auch er einem anderen geeigneten Standort mit dem Rat zustimmen könnte. Im Jahr 2012 Hackney gab ihm £9.000 und sagte ihm zu verlassen.
Einige der Teatime-Handel haben zugehört. Am Ende einer murmelt, "wegwerfen neun Grand und sie ihn wie Abfall."

Mehmet zählt wieviel verbrachte er auf dem Woodberry Down-Shop: £100.000. Er entlehnt alle – Freunde, Brüder und Schwestern in Zypern – um seine neue, jetzt fehlerhafte Geschäft aufzubauen. Das sind nicht die einzigen Verluste. Bald nachdem Mehmet aus Hackney getreten war, starb sein Vater – er denkt, weil der Stress. Geldsorgen, führte zu einer Trennung mit seiner Freundin von sechs Jahren, auch die Mutter seiner Tochter. All dies erzählt, er zerrt an seinem Polo-Shirt und schreien beginnt, "alles ist verloren. Zehn Jahre Arbeit für nichts."

Hinter der Theke sitzt Mehmets Mutter. "Er ist cracking up, er ist die ganze Zeit nervös, er wird immer älter," sagt sie. "Er war nie wütend vor."

Trotz der Versprechungen nur eine Handvoll der alten Unternehmen bleiben auf dem umgebauten Landgut. Viele von ihnen sind schlecht von den Bewohnern, vor allem die halb-legendäre Chinese Takeaway verpasst. Eine Petition wurde gestartet, um die Geschäfte zu retten. die über 600 Unterschriften bekam, aber ignoriert.
Mehmet Flecken Rassismus in diese Entscheidungen; aber ehemalige Spirituosengeschäft Manager Cigdem Garip bringt es im weiteren Sinne: "Wir nicht passen." Die Bewohner des Woodberry Down sind provincialised Wesen: Veronica hat buchstäblich aus den Provinzen gekarrt worden, aber einige von denen, die bleiben das Gefühl ihre Geschmäcker sind nicht verdünnt genug für ihr neues Zuhause. Als Janes Freundin Sheila sagt, "Wir sind nicht erlaubt, ein Chinese, wir dürfen keine Fish and Chip Shop."

Berater der Bewohner trägt um eine Präsentation der Geschäfte vorgeschlagen Berkeley als Beispiele für die neue Entwicklung. Labour & warten in Shoreditch gehört: ein Haushaltswaren Geschäft wo "japanische Wasserkocher" £86 kostet.

Aber schicke Boutiquen passen auch Ratsherren, läuft jetzt eine zunehmend ungleiche Borough. Hackney ist zugleich zu den am stärksten benachteiligten in England und auch wohlhabender als der nationale Durchschnitt. Um den neuen Reichtum gerecht zu werden, ist das Rathaus ein £100 m "Modezentrum" Verkauf von Top-Labels erstellen. Es will auch das Vorhandensein von ethnischen Minderheit Restaurants im Stadtteil zu verdünnen. Der Guardian hat einen Brief von einem senior Rates Offizier fragt Gastronomen in Dalston einzurichten gesehen. Darin heißt es: "das Angebot im Moment ist im wesentlichen türkischen und afrikanischen... Wir sind bestrebt, ein breiteres Angebot und einen Stil des Restaurants zum Bereich zu gewinnen."

Die ganze Parade war der Elektroartikel Shop das älteste. Jonathan Devan erbte er von seinem Vater; Schließlich schaltet er kurz nach der 59. Jahrestag. Eine Straße auf dem Anwesen wurde in die Ehre der Familie benannt: Devan Grove. Wie Jonathan rund um das Anwesen wandert nennt er noch "zu Hause", alte Damen mit ihren Lebensmitteleinkauf Stop kämpfen um Hallo zu sagen. Er sagt man: "Ich bin nicht mehr mein eigener Chef, ich arbeite für jemand anders – viel weniger Kopfschmerzen."

Er vom Inhaber in Teilzeit helfende hand in einem Freund Shop gegangen, sondern nimmt die Änderung als "unvermeidlich". Er deutet auf den gerade eröffneten Saftbar, Fingerhut-Größe Cupcakes für £1,95 pro Biss zu verkaufen: "Ich war nie gonna passen, war ich?"

Micky

Das Paar traf auf diesem Anwesen, wenn Sie als Teenager Yvonne verwendet zu hängen, um gerade Ian Fußball zu spielen. Öffentlicher Raum spielt eine wichtige Rolle in Woodberry Erinnerungen: Sheila und Jane zur laufen über in Apfelplantagen; Veronica fordere in Nanette vom Spielen auf dem Hof. Als das Anwesen gebaut wurde, wurden 20 von 64 Hektar für Spielplätze, Tennisplätze und ein Gemeindezentrum ausgewiesen. Aber der öffentliche Raum wird von Beton verschlungen wird, wie die Entwickler in mehrere Wohnungen an Profit zu maximieren stopfen.

Der beste Weg zum Bild, was vor sich geht, ist durch die Vorstellung des Patches Gras in der Mitte einer Leichtathletikbahn, die normalerweise auf einem Hektar kommt. Vor Regeneration waren etwa 83 Häuser auf den Rasen Flecken. Berkeley geplant, mehr als doppelt so hoch, um 194 Wohnungen einen Hektar. Letzten Sommer, kündigte sie an, dass es noch mehr Häuser auf dem Grundstück bauen würde. Dieser Patch Gras haben nun 224 Häuser drauf.

Paul

Paul O'Neill sitzt auf einer Caféterrasse in Stoke Newington, noch in Hackney, aber ein Viertel der eine Stunde östlich von Herrenhaus und rund 100.000 £ nördlich der Immobilienpreise. Reißen in seinem Croissant, er sagt uns, dass es hat er wollte hier wirklich Leben. Aber er und seine Freundin konnte nicht sich leisten, die mieten in der Nähe, so wurden einige der ersten Mieter in der Flaggschiff-Turm.

Im September letzten Jahres verließ Paul einen Kommentar in einem Blog über die Regeneration. Er war weit davon entfernt, defensive, scharfsinnigen: "Es war ein großes Risiko für uns bewegten hier... das Gebiet war bereits bekannt für seine anti-soziales Verhalten... aber ich konnte einfach nicht leisten anderswo in London."

Das heißt, Woodberry Park ist nicht bezahlbar: sie zahlen £300 pro Woche für "eine Sperma-Wohnküche und einem kleinen Schlafzimmer."

Junge Fachkräfte, Paul und seine hochschwangere Freundin sind die Pandas der Londoner Immobilienmarkt: die, die jeder Politiker gurrt über, während Sie fressen, die ohne einen großen Eingriff sie möglicherweise bald Aussterben in der Hauptstadt. "David Cameron Dream" ist, wie Paul sich selbst ironisch bezeichnet. Matt Bell in Berkeley argumentiert, dass die echte Lücke auf dem Londoner Markt Starterhäuser für young Professionals auf £30-40.000 pro Jahr. Aber Woodberry Park um das Loch zu füllen geht nicht: ein ein-Bett flach dort gehen kann für bis zu £400.000 – und keinen Kreditgeber bietet derzeit Hypotheken im Wert 12 - mal Gehalt.

Paul hat eine mentale Landkarte von London, die er sich leisten kann: Es umfasst nur die Kanten und sogar halten sie schrumpfen, da Preise "Galopp Weg". Im Moment des Haushalts erstreckt sich nur über ein Zuhause in Walthamstow, an der nördlichen Peripherie von London – aber er rechnet damit, dass, sobald das Baby kommt und die Familie des nieder: "Es wird wahrscheinlich zu teuer sein, so wir für den nächsten Ort aus London suchen werden, die... Ich weiß nicht einmal.

"Meine eventuelle Traum ist es in Italien zu leben: Ihre schönen Häuschen in der Toskana, Web-Design zu tun, Essen italienisches Essen den ganzen Tag. Aber wenn ich bin ehrlich, die Realität ist, dass ich am Ende bewegen Meilen von London aus, bezahlen exorbitanten trainieren, Tarife, verzweifelt zu kriechen, um eine schöne Schule für die Kinder zu finden."
Paul vermietet seine Wohnung von einem singapurischen Investor, die er noch nie getroffen hat: "Alle meine Nachbarn mieten von ausländischen Briefwahl Vermietern."

Dies passt ins Bild gezeichnet auf den Eigenschaftenseiten von der britischen Presse, die oft Möchtegern London Housebuyers als Kampf gegen eine Armee von unsichtbaren Konkurrenten darstellen: russische Oligarchen, Saudische Scheichs und am anderen Ende des Marktes, ängstlich griechische Profis und asiatischen Kleinfamilien. Noch sind die Kräfte, die Singapurer hierher getrieben haben selten ausgeschrieben. Lassen Sie uns versuchen.

Aus dem Land Registry-Einträge sehen wir, dass Pauls Vermieter in der Nähe von Flughafen Changi in einem ockerfarbenen Sozialwohnungen-Block in einem Gebiet mit anderen öffentlichen Blöcken mit Teppichboden ausgelegt wohnt. Keine Schande es: etwa 85 % aller Singapurer leben in Gehäuse und Entwicklungsboard Quartale oder HDBs kurz. In den wohlhabenden Auslieferungslager Zinssätze sind auch um das rekordtiefen Niveau stoßen und Immobilienpreise haben abgenommen.

Der große Unterschied ist, dass seit 2009 Singapurs Regierung Eimer nach Eimer mit kaltem Wasser auf die Überhitzung Wohnungsmarkt geschmissen hat. Es hat auf Darlehen geklemmt, aufgebockt Stempelsteuer, bestraft die Menschen, die Immobilie zu verkaufen, habe sie erst vor kurzem – gekauft und Strafsteuern auf Ausländer kaufen Immobilien erhoben. Kurz gesagt, hat fast jeder Politik forderte David Cameron in den vergangenen Jahren – und links ausgepackt – von Lee Hsien Loong eingesetzt. Die Botschaft ist einfach: Singapur nicht Immobilienspekulation begrüßen. Aber die Insel Zahnärzte und Führungskräfte des mittleren Managements und andere vorsichtige Sparer sind durch die ausländischen Agenten von Berkeley und seine Konkurrenten, mit Mieteinheiten in der No-Fragen gestellt-Hauptstadt der Welt willkommen.

Dieser neue Markt eine neue spekulative Architektur mit sich gebracht hat, sagt Duncan Bowie, jetzt an der University of Westminster. Entwickler reagieren auf die Anforderungen der Investoren wollen ein - oder zwei-Bett Wohnungen zu vermieten, anstatt Einfamilienhäuser zu leben. Ein seltsames Tier Farm-ish Logik erzeugt: "Rat Hochhäuser sind schlecht; private Hochhäuser anscheinend gut."

Ein paar Wochen vor Redaktionsschluss, Paul und seine Freundin wurden Eltern bis Zara: braune Haare, blaue Augen und 3,3 kg bei der Geburt. Etwa zur gleichen Zeit verkauft ihrem Vermieter die Wohnung offenbar an einem Cash-Käufer aus Deutschland. Paul und Familie haben eine andere Wohnung in der gleichen Entwicklung gefunden. Alles ist in Ordnung, er berichtet, aber es war eine Menge Stress zur Zeit.

Seeigel

Jedes Gebäude einen Pfifferling wert legt in Beton (Glas oder Jura-Kalkstein) die sozialen Spannungen seines Alters. Wie Herbert Morrison, Woodberry Down träumte, war das grundlegende Argument über die Rechte, die gewährt werden sollte, dass die einzige vor kurzem befreiten Arbeiterklasse. Hörte die MP will der kommunale Wohnbau vor ihrer Haustür kleben, gegen ein Stoke Newington Bewohner "alle diese Seeigel aus dem East End kommen um das Trinkwasser". NIMBYism wurde im Jahre 1936 offenbar mehr geradeheraus.

Durch das Anwesen Abschluss 1948 war das Argument gewonnen worden. Großbritannien betrat seinen Höhepunkt als eine Wirtschaftsdemokratie, mit Strom, Bahn, sogar die Bank of England in öffentliche Hände gelegt. Woodberry Down war Teil davon: eine physische Behauptung, dass die Hauptstadt der arbeitenden Klassen ebenso wie für alle anderen gehörte.

Kontrastieren Sie das mit der Ära von Woodberry Park verkörpert. Der Umbau kommt nach 30 Jahren, in denen unsere großen öffentlichen Vermögens – Wasser, Gas, Rat Gehäuse – spottbillig, um am Ende in den Händen einer kleinen Elite verkauft wurden.
Mehr und mehr Teile von London, sind auch Tabu für Londoner.

Denken Sie an diese unbezahlbaren Superreichen Inseln; die privaten Finanzen Landstriche wie Canary Wharf; die Privatanlagen. Hören Sie sich den ständigen Aufwärtstrend der Immobilienpreise, das Metronom für Pendler in der Hauptstadt. Die meisten offensichtlich ist für Wohngeld, die die Innenstadt von seiner privat mieten Armen tilgen wird die Koalition begrenzt.

Woodberry Park ist Teil dieser neuen Kultur. Häuser als spekulative Anlagen, nicht Häuser. Häuser als spekulative Anlagen, nicht Häuser. Paul erklärt Ihnen die menschlichen Folgen. Finanzierbarkeit stechen verzweifelt brauchen? Sprechen Sie mit Gina.

Woodberry Down Bewohner wurde zunächst gesagt, dass dieser Umbau für sie. Ein paar Jahre später funktioniert es so nicht heraus. Veronica und andere Pächter haben Sie gehisst worden; sozialer Wohnungsbau auf dem Gelände werden zu stürzen; verbleibenden Mieter haben höhere Ausgaben und weniger Grünflächen.

Parken Sie jeden Zynismus kann zu großen Bauherren und für einen Moment zu akzeptieren, dass dies ein Musterbeispiel der öffentlich-privaten Regeneration. Dann schauen Sie sich die oben genannten Geschichten und Fragen Sie, ob das Lehrbuch nicht großen Revision braucht.

Die tour

An der gleichen Stelle, die in seiner SUV-Wochen früher Naoufal Dhimi hochgezogen, bündeln acht Personen aus einem Minivan von Emma – ein Lächeln auf den Lippen Vertreter aus Berkeley Häusern begrüßt werden. Sie führt sie in einen Raum mit einem großen Modell Woodberry Park im Zentrum. Das berühmte resident Umfrage Booklet wird ausgehändigt.

Die Besucher sind von Brixton, Südlondon, hier von Lambeth Rat geschickt, um Lehren für die eigene Regeneration zu ziehen.

"Woodberry Down dank einer Partnerschaft", sagt Emma. "Es ist nicht einfach:"Hallo, wir sind Berkeley, werden wir alles abzureißen, zu bauen und see you later"." Sie listet die Gemeinschaft Vermögenswerte, einschließlich eine Grundschule, ein Gesundheitszentrum und eine Kirche, die alle auf dem Anwesen seit Jahrzehnten bestehen. Aber als Gast über die Projektfinanzierung fragt, sind sie unbeweglich: "In Geld, ich konnte nicht zu beantworten."

Jetzt kommt die Grand Tour. Ziehen Sie Notebooks, austreten die Besucher in den Sonnenschein, bereit, sich inspirieren lassen.