Ich möchte das Hause die Familie um meine Tochter eine Wohnung zu kaufen remortgage – meine Sorge ist Steuer

Ist der Plan, sie eine informelle Hypothek zu gewähren, die sie direkt an die Bank Zahlen könnten, aber würde ihre Rückzahlungen als Steuerpflichtige Mieteinnahmen für mich?

Q meine Tochter kämpft, um eine Hypothek auf eine neue Wohnung kostet £200.000 genehmigt haben. Zur gleichen Zeit sind meine Frau und ich glücklich, Billigkeit in unsere Familie zu Hause zur Verfügung haben. Ich bin ein gutes Gehalt verdienen und meine Bank hat angedeutet, dass es eine Remortgage von £200.000 zu einem ermäßigten Preis genehmigen würde.

Die Lösung scheint einfach: meine Frau und ich könnte remortgage der Familie zu Hause, kaufen die Wohnung, die meine Tochter interessiert ist, gewähren sie eine informelle Hypothek und ermöglicht es ihr, in die Wohnung mietfrei Leben. Sie können die Hypothek direkt an die Bank – auszahlen, wenn der Saldo Null wir ihr den Besitz des Hauses übertragen würde.

Meine einzige Sorge ist Steuer. Die Zins- und Rückzahlungen, die sie direkt an die Bank macht Steuerpflichtigen Mieteinnahmen für uns gelten würde? Wenn ja, würden sie schieben Sie mich in die höhere Rate Steuerklasse und vielleicht machen den Plan nicht lebensfähig. SP

A Sie sind zu Recht besorgt über Steuern, aber nicht nur Einkommensteuer. Wenn Sie die Wohnung in Sie und Ihre Frau Namen gekauft, müssten Sie die Stempel Pflicht Rechnung von 2 % der Kosten für die Unterkunft über den Freibetrag von £125.000 – zu bezahlen, so die Rechnung 2 % des £75.000 die wäre £1.500 ist. Aber wenn Sie es nicht geschafft, den Kauf der Wohnung durch 1. April 2016 abzuschließen, würde die Stamp Duty Rechnung bis zu £7.500 gehen. Und zwar deshalb, weil nach diesem Datum Stempelsteuer 3 % auf die ersten £125.000 und 5 % auf die übrigen £75.000 wäre.

Da die Hypothek nicht im Namen Ihrer Tochter wäre, würde kein Geld, die sie an Sie gezahlt, für das Leben in der Wohnung als Ihr Einkommen behandelt werden. Sie wäre jedoch in der Lage, die Einkünfte aus Ihrer Tochter mit Ihrer Frau zu teilen, so dass Steuer fällig auf nur die Hälfte davon wäre.

Darüber hinaus gäbe es eine Kapitalertragssteuer Steuerschuld (CGT) Wenn Sie schließlich die Wohnung auf Ihre Tochter übertragen Obwohl wieder, weil Sie die Eigenschaft gemeinsam besitzen würde, Ihre Frau und Sie steuerpflichtigen Gewinn zwischen Ihnen zu teilen könnte. Eine niedrigere CGT Rechnung wäre, wenn anstelle von remortgaging das Haus das Familie, Sie und Ihre Frau eine gemeinsame Hypothek mit Ihrer Tochter nahm und die Wohnung kaufte zusammen. Das ist weil wenn Sie kam, um Ihre Tochter alleiniger Eigentümer des Grundstücks, würde Sie nur Ihren Anteil, anstatt das gesamte Grundstück übertragen werden.

Sie können vermeiden, CGT insgesamt, wenn Sie remortgaged Ihres Hauses erhöhen £200.000 an Ihre Tochter zu verleihen, damit sie die Wohnung in ihrem Namen nur kaufen konnten. Aber damit dies gut funktioniert, müssten Sie die Wohnung Ihres Darlehens sichern die hohe Rechnung für Anwaltskosten bedeuten könnte Sicherheit übernehmen. Das hat den Vorteil aus der Sicht der Einkommensteuer wäre, dass wenn Sie ihr aufgeladen, was Ihre kreditgebende Stelle Ihnen in Rechnung gestellt, nur der Zinsteil der Rückzahlung des Kredits als Ihr Einkommen zählen würde. Der Rest wäre Rückzahlung des Kapitals, nicht als Einkommen zählen.

Eine weitere Alternative könnte sein, für Sie und Ihre Frau, Ihre Tochter eine ausreichende Menge an Geld zu verleihen, als Anzahlung auf den flachen, legte ihr eine Hypothek in ihrem eigenen Recht und zu einem ermäßigten Preis von Interesse zu ermöglichen.