Wenn Ihre Bank hat Sie unter Hausarrest

Mit fallenden Preisen, Millionen von Menschen sind jetzt zahlen zu viel für ihre Hypotheken und sollte aus der Patsche helfen, sagt Maria Scott. Aber für viele gibt es kein entkommen

Es ist Herbst 1997 und die Kosten für Wohnungsbaudarlehen hat fast jeden Monat zugenommen, da die Labour-Regierung im Mai gewählt wurde. Vortrag in der Stadt ist der wirtschaftliche Abschwung und Job Verluste. Immobilienpreise, haben unterdessen weiter gebrüllt. In einigen Teilen des Landes ist es schwierig, eine kleine Wohnung für weniger als £100.000, geschweige denn eine Familie zu Hause zu kaufen. Wenn Sie daran denken, ein Darlehen von £100.000 herauszunehmen, die Erkenntnis, dass Zahlungen nicht für die nächsten 15 Jahre steigen hat seinen Reiz und NatWest Bank gibt es mit festen Deal in diesem Zeitraum bei 8.59 % verpflichtet.

Wenn Sie die Kreditnehmer waren Sie, weniger als ein Jahr und eine Hälfte später, etwas mulmiges Gefühl. Des Landes größte Hypothekenbank, Halifax, wird 6,95 Prozent für eine standard Variable Hypothek einen deal mit keine Strings, aber keine Kante auf Raten entweder aufgeladen. Unter den 2.000 oder so Angebote auf dem Markt bieten einige Preise so niedrig wie 3 Prozent.

So ist die offensichtliche Antwort zu remortgage, richtig? Nicht ganz so schnell. Der NatWest Deal trägt eine Strafe für vorzeitige Rückzahlung, der steigt, wenn die Zinsen fallen. Der Rückgang der Marktzinsen wurde so hart und so schnell, dass die Kosten für die 15-Jahres-Kreditnehmer £43.500 - genug, ein Haus in einigen Bereichen geradezu zu kaufen sein wird. Doch wenn ein Kreditnehmer mit solch einen deal Hypothekenmakler John Charcol näherte, war das beste speichern, um durch remortgaging erreicht werden £32.000.

Dies ist ein extremes Beispiel für die Hypothek Strafen, die sich Kreditnehmer auf feste Zinssätze gefangen haben, wie Zinsen gestürzt haben. "Wenn Sie eine repräsentative Stichprobe von Ökonomen vor drei Jahren gefragt hätte, was wäre dem Basiszinssatz nun ich wäre überrascht, wenn sie 5,5 Prozent gesagt hatte", sagt Ray Boulger, technical Manager bei Charcol.

NatWest sagt, dass es über seine Erlösung Gebühren verhandeln wird, die selbst die Bank räumt steiler als erwartet herausgestellt haben. Die Strafe-Preise sind bekannt als Mark-to-Market-Gebühren und werden berechnet, indem der Abzug der gehende Rate in den Großhandelsmärkten Geld - wo Banken Spenden festverzinsliche - von der Rate auf den Fix und multipliziert die Anzahl der Jahre des Unterschieds auf das Geschäft laufen gelassen.

Barclays ähnliche Strafen auf einigen seiner festverzinsliche Darlehen erlegt, und letzte Woche bestätigt, dass jemand mit einem Darlehen von £100.000 bei 7,99 Prozent fixiert, bis 31. Januar 2008 £18.000 raus bezahlen müsste.

Kreditnehmer sind nun auf Gedeih und Verderb Banken wollen sie Schiff zu springen. Kreditgeber verhängen solche Strafen, weil sie argumentieren, sie haben für die festverzinsliche Fonds mit der höheren Rate bezahlen, so verlieren, wenn ein Kreditnehmer frühzeitig bürgt heraus. Beide Banken verteidigen Strafen wie nötig, um ihre Kosten zu decken, und behaupten, dass sie schöner als andere Systeme auf dem Markt sind.

NatWest sagt, dass wenn die Gebühren im mehr als die Bank braucht zur Deckung der Kosten der Einlösung der Fix trainieren, es die Strafen entsprechend reduziert. Leiter Vertrieb und marketing David Strange sagt jedoch das meiste, was es in der Regel reduzieren kann, indem beträgt 15 Prozent. Das Ausmaß dieser beiden Strafen bestraft verlässt die Gefühl ertappt, als ob sie auf einem anderen Finanzdienstleistungen Skandal zum Opfer gefallen sind. Das Office of Fair Trading bestätigt, dass es eine Beschwerde über Erlösung Strafen auf einem NatWest Darlehen erhalten hat, und kann unter missbräuchlicher Klauseln Verbraucher Verträge Verordnungen, 1994, nach einer Richtlinie der Europäischen Gemeinschaft in Kraft gesetzt. OFT ist auch eine Beschwerde über einen anderen Kreditgeber Strafen suchen.

Hypothekenmakler sagen kann es schwierig für die Kreditnehmer zu Fall, doch sein: sie müssten beweisen, dass die Strafen nicht zu ihnen deutlich gemacht wurden. Boulger, sagt: "Es ist unangenehm. Aber das wichtigste ist, ob Leute waren sich bewusst der Strafen bei sie die Hypothek nahmen. "

Während die NatWest und Barclays Strafen zu drastischen sind um remortgaging lohnen, sind die Aussichten besser für viele andere Kreditnehmer auf festverzinsliche Angebote, auch wenn die anderen Kosten mehrere tausend Pfund ausgeführt. Deswegen gibt es jetzt Angebote so Preise, die es den Kreditnehmer niedrige zahlt zu bewegen.

Die Schmerzen für diese Menschen kann auch stumpf werden, wenn sie weniger als die standard Variable Rate für etwa ein Jahr gezahlt haben. Dies hat 9 Prozent mit der High-Street-Banken stieß. Die Deckelung der Fremdkapitalkosten kann auch vorgesehen haben Sicherheit in einer Zeit, als viele Unternehmen gewesen, Abbau von Arbeitsplätzen.

Boulger, sagt: "Es gibt eine Menge Leute, deren wesentlicher Grund für den Abschluss einer Pauschale ist Stabilität. Manche Menschen nehmen einer Ansicht, die auch wenn sie am Ende mehr bezahlen, es ist ein Preis lohnt für den Frieden des Geistes. "

Dies dürfte sich insbesondere auch für Kreditnehmer, die durch den frühen neunziger Jahren gelebt, wenn Hypothekenzinsen 15 Prozent übertroffen. Eine Rate von 7 oder 8 Prozent mag jetzt teuer aber der Kreditnehmer wird vermutlich für diese Kosten budgetiert haben. Unerwarteter Anstieg der Preise führen zu Rücknahme.

Und trotz der Enttäuschung an, die von der Wirtschaft überlistet worden, einige Kreditnehmer mit Festpreis-Angebote werden immer noch als Gewinner durch die Umstellung auf eine niedrigere Rate hervorgehen.

Die Schwierigkeit für Kreditnehmer in den letzten Jahren hat versucht, die britische Wirtschaft vorherzusagen. Seine Geschichte von hohen und volatilen Wohnungsbaudarlehen Kosten hat viele vorsichtig floating Rate-Hypotheken, verlassen, obwohl der allgemeine Trend bekannt war, nach unten. Auf dem Kontinent, wo feste Zinssätze beliebt sind, sind die Preise generell niedriger und stabiler als im Vereinigten Königreich gewesen.

Aber UK Kreditnehmer bezahlt haben einen zu hohen Preis für ihre Sicherheit zu festem Zinssatz? In den USA ist es möglich, Ihren Kredit ohne eine Erlösung Strafe zu befestigen, obwohl Kreditnehmer Gebühren im Voraus bezahlen. Und es gibt Anzeichen im Vereinigten Königreich, dass Kreditgeber hier unter Druck, besser für Kreditnehmer, die Suche nach Updates machen können. Angebote ohne Strafen beginnen zu erscheinen. Ein Beispiel dafür ist, dass die 4,99 Prozent dreijährige aus Leeds & Holbeck Bausparkasse zu beheben.

Kreditgeber sind unter Beschuss, nicht nur für kräftige Erlösung Strafen, sondern auch für Strafen, die die Zeit überdauern ein fester oder ermäßigten viel beantragt! Viele Menschen sind jetzt standard Variable Verzinsung, sondern weil sie Erlösung für ein weiteres Jahr oder mehr Strafen, ein Remortgage nicht spart ihnen Geld.

Trotz der weit verbreiteten Kritik viele solche Angebote sind noch erhältlich und sind in der Regel die niedrigsten Zinssätze "Überschrift" tragen.

Hypotheken-Broker Clive Miers glaubt, dass sie ein Feature des Hypothekenmarktes bleiben für Kreditgeber sind eine Möglichkeit, einen Gewinn.

"Wenn Kreditnehmer nicht über die Umstellung wegen Strafen, es gewissermaßen heimlich Kundenbindung zu schaffen", sagte er.