Wohnungsbau in der Krise: Wohnungen wurden die Antwort im Jahr 1950. Sie sind immer noch

Der einzige Weg, den Fehlbetrag in der Anzahl der britischen Haushalte zu beseitigen ist ein umfangreiches Programm von öffentlichen Gebäude

Es gab zwei Perioden des 20. Jahrhunderts als Wohnungsangebot hat einen vernünftigen Job Wohnungsbedarf zu treffen und müssen. Das erste war zwischen den beiden Weltkriegen, als Städte in der Stadtteilentwicklung der grünen Felder horizontal erweitert und durch staatliche Anreize unterstützt, Bauherren Mitte-zu-niedrigen Einkommen erschwinglich Wohneigentum anbieten konnten. Die zweite war in den Jahrzehnten nach dem zweiten Weltkrieg, als öffentlich geförderten Sozialwohnungen entfiel etwa die Hälfte aller Häuser gebaut.

Die erste wurde weitgehend durch die landesweite Einführung der Grünanlagen ab den 1940er Jahren, endete die zweite von Thatchers Beendigung der lokalen Behörden macht, Gehäuse zu bauen.

Es gibt ein zunehmend bekannter Graphen, der die Auswirkungen des letzteren in dramatischen Bedingungen anzeigt. Ab Ende der 1950er Jahre ist Privatsektor Ausgabe ganz konsequent innerhalb eines Bereichs von 150.000 bis 200.000 Wohnungen pro Jahr (eine Figur, die oft gegeben – welche Änderungen bemerkenswert wenig über Zeit – ist, dass Großbritannien 250.000 neue Wohnungen pro Jahr.) Sozialwohnungen erhob die insgesamt bis zu einem Gipfel über 400.000 in den späten 1960er Jahren, beschatten sie durch die 70er und 80er Jahren. Als er dies tut, der Anstieg der Immobilienpreise steigt, zuerst langsam und dann schnell.

Wohnungsbaugesellschaften nahm einige von den Durchhang von Sozialwohnungen hinterlassen, aber meistens ist es blieb an den privaten Sektor um die Lücke, die es nicht tun. Stattdessen trottete es auf mit einer ähnlichen Rate, vorher, vor dem Sturz von einer Klippe nach dem Crash von 2008, einem Tauchgang, aus denen es nicht vollständig erholt hat.

Diese Trägheit ist trotz der aufeinanderfolgenden Regierungen Versuche, die restriktive Planung, die sie sagen, die Schuld für die schlechte Versorgung zu liberalisieren. Weniger als eine Rückkehr zu einem Gerangel der 1930er Jahre, und möglicherweise nicht selbst dann scheint die Beweise schlüssig, dass der Markt nicht auf seine eigenen sorgen wird. Dies ist nicht etwa, weil Entwickler sind böse, sondern weil rationales Eigeninteresse verlangt, dass sie nicht so viel eigene Märkte überschwemmen, oder setzen sich auf übermäßiges Risiko bauen zu tun.

Es ist jetzt eine berechtigte Frage, ob gut geplante Entwicklung im Grüngürtel der Nation immer und unter allen Umständen ausgeschlossen werden sollte, aber niemand in ihrem rechten Verstand das Land Essen, unhaltbare Zersiedelung der 1930er Jahre zurück will. Werden, die der Idee, dass Kommunen Blätter wieder wesentlich zur Versorgung des Landes mit neue Wohnraum. Es scheint in das aktuelle politische Klima ausgefallene: Einhörner und greifen könnte in Whitehall entdeckt werden, bevor die Regierung ein umfangreiches Programm zum Staat Hausbau startet.

Aber es ist gesichert, nicht nur von der Labour Party, die eine "substanzielle und nachhaltige Programm der öffentlichen Wohnungsbau" und eine mögliche 100.000 erschwinglichen öffentlichen Häuser bis zum Jahr 2020, aber auch von Persönlichkeiten wie Lord Kerslake, der ehemalige Leiter des öffentlichen Dienstes und vor, Vorstandsvorsitzender der Regierung Häuser und Gemeinden Agentur versprochen hat. Die wichtigsten Kandidaten bei der Bürgermeisterwahl London, einschließlich der konservativen Zac Goldsmith, forderten Kommunen mehr Freiheit zu bauen gegeben werden. Möglichen Maßnahmen gehören Freigabe Einschränkungen auf ihre Fähigkeit, gegen den zukünftigen Wert von neuen Häusern und Ausweitung der Befugnisse der Enteignung zu leihen.

Es gibt Gegenargumente. Konservative sind eine falsche Statistik, dass Großbritannien bereits mehr Sozialwohnungen als in den meisten europäischen Ländern hat, und daher nicht mehr braucht gern: es ignoriert die Tatsache gibt es verschiedene Arten der Klassifikation an verschiedenen Orten, so dass Häuser wir fordern "sozial" in einer anderen Kategorie Deutschlands, zum Beispiel kommen.

Die Linie, die unendliche Deregulierung der Planung, unmöglich zu erreichen und dafür Erfahrungen ansonsten brauchen wir nur wird noch gefördert. Das Planungssystem könnte in der Tat mehr konstruktiv sein, aber der Beweis ist stark, dass die Regierung muss auch eine aktivere Rolle bei der Bereitstellung von Wohnungen zu nehmen.

Neue Sozialwohnungen selbst geschieht bereits, zu einem gewissen Grad, aufgrund einer Änderung in der Regierungspolitik, die lokale Behörden zu bauen wieder in begrenztem Umfang zulässig. In East Anglia kombinierten der nicht-trotzkistischen District Councils Babergh und Mitte Suffolk zusammengetan, um ihre ersten neuen Rat Häuser in fast 30 Jahren zu bauen. In Birmingham wurden in 2014 / 15, 28 % der neuen Häuser vom Rat gebaut. Londoner Stadtbezirken wie Brent und Hackney bauen wieder. Camden ist "einen 15-Jahres-Plan, in Heimen, Schulen und Gemeinschaftseinrichtungen zu investieren", auch wenn man durch die aktuelle Gehäuse und Planung Rechnung bedroht.

Clive Skidmore, Head of Development bei Birmingham City Council, glaubt, dass jahrelange Unterversorgung des Landes um kurz über zwei oder 3 Millionen Häuser verlassen haben. Er argumentiert auch, daß ein Mangel an Sozialwohnungen zu bizarren und verschwenderische Ausgaben für Wohngeld führt: mehr als 95 % der Staatsausgaben am Gehäuse oder um £25bn pro Jahr, geht an Menschen, die ihre Miete zahlen oft zu privaten Vermietern helfen. Der Betrag ist immer noch steigend.

Es wäre sehr viel produktiver, sagt er, wenn das gleiche Geld ging in den Bau neuer Häuser, die langfristige Aufbaujobs und Kapitalvermögen, die bliebe im öffentlichen Eigentum schaffen würde. Lokale und nationale Regierung kann auch billiger als Geschäft ausleihen und während es nicht die gleiche als Volumen Häuslebauren Wirkungsgrade kann kann im Gehäuse, was sie nehmen würde als Gewinn reinvestieren. Regierung ist weniger anfällig für Risiken und besser platzierte in Rezessionen zu bauen.

Christine Whitehead, emeritierter Professor für Housing Wirtschaftswissenschaften an der LSE, stimmt zu, dass "großen Entwickler tun, was sie tun und wollen nicht viel mehr tun können", also "alle anderen Mechanismen vor Gericht gestellt werden müssen". Lokale Behörden bieten "anderes Land, andere Finanzen, verschiedene Menschen". Kerslake, sagt: "Wir müssen doppelte Lieferung. Private Häuslebauren erhöhen nicht ihr Angebot in der Nähe dieser Figur zu bekommen, und es ist unklug, alle setzen Ihre Eizellen in den Bau zu verkaufen, wie es ist anfällig für wirtschaftliche ShiftsWe Mischung aus Marktmiete, Gebäude für Verkauf und weitere Gebäude von Wohnungsbaugesellschaften und Kommunen brauchen."

Von groß angelegten öffentlichen Wohnungsbau, zu sprechen, ob von lokalen Behörden oder nationalen Regierung erbaut, ist es, Erinnerungen, die nicht ganz positiv, von Silos oder Ghettos der Armen, der großen monolithischen Stände sind, konkrete Monstrositäten und in einigen Fällen lokale Regierungskorruption erhöhen. Es ist weit in den letzten Jahren darauf hingewiesen, dass dieser Periode nicht alles dunkel war und das erfolgreiche, beliebte und formschöne Sozialwohnungen wurde auch aus den 1950er Jahren bis in die 1970er Jahre erreicht, aber sogar die eifrigsten revisionistischen sollte zugeben, dass Fehler gemacht wurden.

Es ist fair zu Fragen, ob sie wieder hergestellt werden würde. Skidmore argumentiert, dass "wir nicht monolithisch Wohnsiedlungen bauen, die alle gleich, nicht mehr aussehen". Dies ist ein Ergebnis des Glaubens und finanzieller Not. Die meisten Leute denken jetzt, dass es gut ist, um verschiedene Arten von Amtszeit mischen. Wohnungen zum Verkauf und auf verschiedenen Ebenen der Miete muss mit Mietwohnungen für Menschen mit geringem Einkommen – was traditionell als "Sozialwohnungen" sein – für die gesamte Entwicklung Zahlen gemischt werden.

Wenn es um design geht, denkt er, dass Kommunen besser als der Private Sektor. "Wir machen keine Standardtypen. Ein Wimpey Zuhause kann in Glasgow, Manchester oder Cornwall übereinstimmen. "Wir können an die örtlichen Gegebenheiten reagieren." Im Prinzip Räte können nehmen, vorsichtiger mit der Landschaftsgestaltung und die Räume zwischen den Gebäuden, wie Volumen Häuslebauren haben, streben mehr auf interne Funktionen, wie Bäder und Küchen zu konkurrieren.

Skidmore, sagt auch, dass Menschen, die Arbeiten für die Gemeinden ihre Bereiche besser als große Entwickler verstehen können, dass sie ein "Market Intelligence", die "ihnen einen Vorteil gibt" haben können. Private Unternehmen könnte eine Nachbarschaft betrachten und sehen es nur als "heruntergekommen" und "keine Absichtserklärung" ohne zu sehen, dass es Wert für Menschen, für wen es die Position "von ihrer Familie, ihren Job, ihre Freunde, ihren Ort der Anbetung", sondern "nur wer einen besseren Ort zum Leben". Er zitiert Newtown in Birmingham, dessen Ruf für Drogen und Banden private Investoren abgeschreckt. Der Rat gebaute Häuser gibt, die es geschafft, vor dem Abschluss ab Plan verkauft.

Gehäuse-Architekten sind jetzt nicht, wenn sie jemals waren, die modernistische Ideologen der Legende. Ob sie für Wohnungsbaugesellschaften, Entwickler oder Räte arbeiten, die besten davon in der Regel gewissenhaft sind und verantwortungsbewusst, sehr bewusst wie wichtig erfolgreiche Freiflächen, bedingt durch die hohen Ansprüche ihrer Kunden einiges mit ein wenig zu tun.

Sie können sie – Alison Brooks Architects, z. B. Proctor und Matthews, Duggan Morris nachschlagen. Im schlimmsten Fall der 1960er Jahre sah eine tödliche Kombination von schlechter Qualität industrielle Bautechniken, abstrakte Architekturtheorie und Räte mit Quantität über Qualität besessen. Es muss nicht unbedingt auf diese Weise noch einmal passieren.

Es gibt große Hindernisse für eine Renaissance der Rat errichtet Gehäuse, einschließlich, aber nicht nur die offensichtlichste Geld. Claire Bennie, Architekt und Gehäuse Entwickler früher von der Wohnungsbaugesellschaft Peabody, sagt, dass Räte mehr, gegen den langfristigen Wert ihrer Entwicklungen ausleihen darf. Skidmore stimmt zu und schlägt auch die eventuelle Abzweigung von Vorteil Wohnkosten in Ziegel und Mörtel.

Es ist vernünftig zu Fragen, ob Räte gegeben ihre lückenhaften Aufzeichnungen, die ehrliche Antwort, das wäre zu groß angelegte Entwickler zuständig wäre als mit jeder verfügbaren Option öffentlichen Wohnungsbau unvollkommen und Fehler gäbe. Skidmore, glaubt jedoch, dass Risiken durch die Zusammenarbeit mit private Berater, Entwickler und Unternehmer anstatt direkt Beschäftigten Gebäude Arbeits- und Architekten Abteilungen, wie in der Vergangenheit stark reduziert werden können. "Es ist wirklich nicht Raketenwissenschaft," sagt er

Land – ist wie diese Hunderte von Tausenden von neuen Häusern irgendwohin müssen – ein Thema, wie es ist für den privaten Sektor, sondern in die Regierung einen Vorteil haben könnte. Sehr wenig genutzte Land – niemand scheint zu wissen, wieviel genau – gehört Räte, das Gesundheitswesen, das Verteidigungsministerium und anderen Institutionen. Die Hauptidee ist, so viel wie möglich an dem Meistbietenden zu verkaufen; Alternativ es könnte ein Vermögenswert in öffentlichem Eigentum bleiben und aktiv um Wohnraum auf verschiedenen Ebenen der Erschwinglichkeit bieten verwendet werden.

Ein mutiger Vorschlag wäre, die Enteignung Machtbefugnisse um zu übernehmen (zum Beispiel) Websites, die Links von ihren privaten Besitzern unbebauten Gehäuse. Sie müssen nicht in eine sowjetische Planwirtschaft zu glauben, solche Maßnahmen in Betracht ziehen. Bennie weist darauf hin, ist es gängige Praxis in Westeuropa für die Kommunen zu erwerben und montieren Websites, planen sie Investitionen in Sanierungs- und Infrastruktur wie nötig, um sie nutzbar zu machen und dann entwickeln sie teilweise selbst, teilweise durch Verkauf von Grundstücken an Entwickler.

Das größte Problem ist für Whitehead, die Kapazität der Wohnungswirtschaft: es nicht genügend Fachkräfte haben, ob auf Baustellen oder im Büro zu verwalten, um die erhofften Zahlen der Häuser, noch die Lieferung von Materialien und Geräten zu unterstützen zu bauen. Skidmore, sagt, dass "Sie sehen viele graue Haare auf Baustellen", wie die Arbeitnehmer immer sind älter und näher in den Ruhestand und nicht durch eine jüngere Arbeitskräfte ersetzt.

Beide Schuld die Zyklen der Bauwirtschaft, die die Höhen und Tiefen der Wirtschaft als Ganzes in übertriebener Form folgen. Wenn Sie ein Bauunternehmen sind, wären Sie verrückt zu Investitionen in Mitarbeiter und Einrichtungen zu erweitert, um eine Rezession zu überleben.

Wenn Sie einen jungen Menschen, die eine Karriere im Bau sind, würden Sie durch die Aussicht auf Zeiten der Arbeitslosigkeit alle paar Jahre abgeraten. Massenproduktion und industrialisierten Bautechniken – verbesserte sich um 50 Jahre Erfahrung seit den 1960er Jahren und jetzt an der Tagesordnung auf Bürogebäude – könnte helfen, aber sie brauchen auch langfristige Investitionen, die schwer in Bulimie Bau Wirtschaft Großbritanniens ist.

Wiederum konnte eine große öffentliche Bauprogramm in Theorie helfen. Es könnte bieten Kontinuität, Vertrauen, Versicherung gegen die Auswirkungen des Abschwungs. Private Häuslebauren könnte ihre Risikostreuung durch auch an öffentlichen Projekten arbeiten.

Leider sind öffentliche Projekte mit ihr eigenes Risiko, das des Wahlzyklus und den Launen der aufeinanderfolgenden Regierungen ist. Skidmore denkt, dass es mindestens eine 10-Jahres-Projekt auf die Defizite, die durch vorherige Wohnungspolitik links, und erfordert daher parteiübergreifenden Konsens zu diesem Thema eine Art, die in den 1960er Jahren bestanden.

Es ist ein großer wenn. Langfristiges Denken und Konsens scheint mehr abwesend als jemals aus dem politischen Diskurs. Man denkt an die Einhörner und greife wieder. Whitehead klingt nicht davon überzeugt, dass so etwas passieren könnte. Aber die Alternative ist immer mehr Abfälle und Elend durch zu wenige Häuser, schlecht an zu hohen Kosten zu bauen.