Enfield zerreißt Regeln in radikalen Versuch, die Wohnungsnot zu lindern

Durch die steigenden Preise, gierigen Vermieter und eine Kappe auf Leistungen in eine Ecke gedrängt, ein London Council hat begonnen, ein gewagtes Satz von ungetesteten ausgerichteten Maßnahmen mehr Sozialwohnungen

• Video: eine Woche in Enfield Notfall Wohnungsamt

Christina ist an Sollbruchstelle. Die Sache ist, so sind die Menschen, die sie um Hilfe bittet.

Christina und ihre drei Kinder haben nirgendwo zu bleiben. Ihre private Vermieter, warf sie nachdem sie auf die Miete, poleaxed durch die Koalition Kappe auf Sozialleistungen zurückgefallen. Wenn sie in Enfield Rat Heimatlosigkeit Mitte letzte Nacht bis aufgeschlagen, schickte Offiziere sie zu einer Herberge. Ihr Termin Vormittag wird entscheiden, wo die Familie heute Abend schläft.

Das Treffen ist hier John Wilkes House – obwohl die Anrufung dieses radikalen Wit nichts für eine tiefliegende Bürohaus plonked neben ein Zweig der Asda und ein Pfund-Shop tut. Dies ist, wo die Bewohner der nördlichen Londoner Stadtteil Enfield bis aufschlagen, wenn ihr Wohngeld noch nicht angekommen. Es ist auch, woher sie kommen, wenn sie obdachlos gemacht sind.

Diese Schlagzeilen über den außer Kontrolle geratenen Preise und unmöglich mieten: John Wilkes Haus ist wo man die menschlichen Folgen sehen. Eine Kernschmelze passiert täglich hier: diejenige, die der Rat zu experimentieren mit einer Reihe von neuen, ungewöhnlichen gezwungen hat und höchst riskant Eingriffe in den Immobilienmarkt. Viele seiner Politik sind unversucht. Einige sind radikal genug, um selbst die Experten zu erschrecken.

Nur wenige Meilen entfernt von Westminster, sind Enfield die Kommunalpolitiker eine Reihe von verspielt, die großen Tiere des Parlaments nicht versuchen es wagen würde. Sie kommen mit schweren politischen und wirtschaftlichen Risiko. Aber wenn sogar einige der Dinge, die wird von Enfield versucht klappt, könnten sie helfen nicht nur Fälle wie Christinas, sondern weisen auch auf einige radikale Lösungen für Großbritanniens Immobilienkrise.

Aber zuerst sehen, welche einen outer London Borough zu tun ist.

Heute Morgen brachte ihr ältester, Si Christinas. "Ich habe von dem Moment wache ich weinend, und versuchen, es von den Kindern zu verbergen," sagt sie. "Ich wollte nicht die Kinder von mir enttäuscht werden. Ich habe nicht von mir weg genommen werden sollen." Sie brach während einer jüngsten Schule laufen, sagt sie, "vor ca. 100 anderen Eltern".

Si wird 11 in vier Tagen. Was würde er zu seinem Geburtstag? "WWE!" Sehen meine Verwirrung, übersetzt er in Old-speak. "Wrestling"! Kleine Hände bounce auf die Zerrissene Knie seine jogging Hose.

Erstens muss das Paar warten. Warten ist in der Architektur von John Wilkes integriert. Es beginnt außerhalb des Büros, eine lange durchsichtige unterstand, wo sich eine Warteschlange schon lange vor Öffnung bildet. Die verzweifeltsten Carry Neonpink Koffer, prall Lidl Tragetaschen, pralle Binliners: die Summe ihres Lebens, die im grellen Licht des Morgens, nichts so viel wie die Abgänge außerhalb einer Charity-Shop ähnelt.

Bei 09:00 die Linie gießt, vorbei an die Security Guards und in der Rezeption – und das warten beginnt überall wieder vor einem großen Bildschirm, die an einem Punkt, weist darauf hin, dass die durchschnittliche Zeit abzuwarten 84 Minuten.

Im Inneren jeder hört auf jedermanns Geschäft: die aufwendige Klingeltöne, die Kinder angeschrien Rohr nach unten, die offizielle Verhöre.

"Du hast keine Freunde, die helfen können?"

"Warum haben nicht Sie kein Geld?"

Auch hören sie die Antworten. Wimbledon Stockhiebe entfernt auf dem Empfang Fernseher, aber niemand beobachtet.

Zunächst scheint das Kräfteverhältnis krass klischeehaft: Hier sammeln die Bittsteller verzweifelt nach Obdach; hinter diesen Glas sitzen Partitionen die kommunalen Vertreter über ihr Schicksal entscheiden.

Aber ein Tag hier offenbart ein Rat an der Grenze seiner Fähigkeiten und einer Belegschaft am Ende seiner Kräfte. An der Rezeption jeder über 50 Menschen in Not Gehäuse jeden Tag sehen – sechs oder sieben davon haben nirgendwo anders übernachten. "Am Ende des Nachmittags, Sie nur erschöpft fühlen", sagt Linda Ray. Besonders wenn Sie haben Dutzende von Gesichtern zu erzählen, die sie für Hilfe nicht geeignet.

Von Linda verweigert wird ein paar Wochen her, eine Frau zog aus einem Glas, schraubte den Deckel und warfen es unter dem Bildschirm. Es war voller Bettwanzen. Die Schreibtische, die sie über den Teppich, die mussten begast werden gecrawlt wird mir gezeigt.

Unter der mittlerweile vertrauten Arithmetik der Sparpolitik, mehr arbeiten und mehr Stress ist parzelliert unter weniger Personal. Während der Wächter bei John Wilkes war, wurden 10 Mitarbeiter Redundanz Briefe.

Schließlich gibt es das große Bild. "Wir sind von einem perfekten Sturm getroffen: steigende Immobilienpreise, der Druck in den Mietmarkt und nutzen-Cap," sagt Sally McTernan, die Enfield Gehäuse-Dienst ausgeführt wird. Wie die Leute bei John Wilkes auftaucht ist ihr Team durch Kräfte jenseits ihrer Kontrolle über geworfen wird.

Was tun, wenn Ihre Optionen täglich durch den Markt und die Zentralregierung gekürzt werden? Bist du Enfield, Sie versuchen und ein paar mehr zu schaffen. Um ihre Abhängigkeit von privaten Ferienunterkünften ist sicherlich auch zu reduzieren, hat der Rat eine Kreditlinie von £100m angeordnet und Großeinkauf Häuser begonnen. Es ist die Einführung einer Regelung zur private Vermietern so kontrovers lizenzieren, dass es vor Gericht angefochten wird. Und zum ersten Mal in 30 Jahren ist das Gebäude des Rates Häuser. Unter Missachtung der Eric Pickles nutzt sie darüber hinaus ein Schlupfloch, das bedeutet, dass es nicht Mieter das Recht zu kaufen geben.

Notfall, Notfall, Notfall

Um zu sehen, warum diese Regelungen wichtig, hinauf in den ersten Stock des John Wilkes, wo Mitarbeiter versuchen zu klären, Christina. Der Rat hat die Pflicht, ihre Familie unterzubringen, die Frage ist: wo? Ihr Fall-Worker, Rob Andrew, marschiert über die vorübergehende Unterbringung-Team mit einem Bündel von Papierkram und einer Prise Selbstironie. "Du wirst mich lieben!"

Nichts zu machen, sagt Andy Wheeler: "Ich habe mindestens drei weitere drei Betten warten, bevor sie sogar einen Look bekommt." Ein Kollege geht bis zum letzten Resort: nahe Hotels klingeln.

Wheeler zieht ein gelbes Ringbuch, jedes Blatt ein Ledger der heutigen Beauftragten in eine Wohnung oder ein Haus platziert. Aber am Fuße der Formen sind handschriftliche Einträge von Menschen, die kam von der Straße, irgendwo zu bleiben in dieser Nacht benötigen.

"Notfall", er tippt die Blätter, wie er schnippt. "Notfall, Notfall, Notfall, Notfall: einen schlechten Tag. Notfall, Notfall, Notfall..." Wie die Tage vergehen, füllt die Handschrift allmählich mehr der Papiere.

Nach 30 Jahren Recht-zu-kaufen und keine neuen Rat Häuser hat Enfield Lager der Häuser halbiert. "Wir haben von als Anbieter von Wohnungen zu einem Anbieter von Notfall Häuser gegangen", sagt John Wilkes-Manager Mike Bobbett.

Die neue Walk-ins sind in der Regel Menschen wie Christina, vertrieben von einem Vermieter will mehr Miete als David Camerons Vorteile Kappe erlaubt.

Konservativen versprach zunächst, dass die Kappe auf Wohngeld Vermieter zu niedrigere mieten akzeptieren zwingen würde. Stattdessen steigen die mieten in London bei doppelt so hoch wie die nationalen. Der Boden des Wohnungsmarktes ist in Aufruhr, ein Exodus der armen Haushalte aus inner London nach traditionell niedrigen Mieten Stadtteile wie die östliche Hälfte von Enfield.

Zentralen Stadtbezirke, wie Westminster und Kensington, sind auch Familien auf billigere Teile Londons Peripherie verlagert.

"Behörden sind nun einander, gazumping", sagt Ahmet Oykener, Enfield Kabinett Ratsmitglied für den Wohnungsbau. "Croydon [Rat, am Rande von Südlondon] fordert unsere Offiziere über Eigenschaften in unserem Hinterhof zu warnen,"Butt heraus, es gehört uns." Wo sollen wir unsere Obdachlosen setzen?"

Eine Londoner Behörde 1.000 Haushalte in Enfield gelegt hat, behauptet er. "Vergessen Sie Häuser: Denken Sie darüber, was das für lokale Schulen und GP Praktiken bedeutet."

Dass alles noch schlimmer, sind große Vermieter und ihre Agenten auf langfristige ermöglicht eine Senkung. Sie bevorzugen weitaus profitabler und unsicher über Nacht mieten.

Hier ist eine e-Mail, die nur erreicht Wheeler und vermutlich jeder andere Rat Obdachlosigkeit Abteilung in London ist. Es lädt Gebote für ein zwei-Bett in Mill Hill, am Rande des Nord-London für £85 pro Nacht. Pro Kalendermonat erarbeitet, die als £2.585 – wofür Sie eine Wohnung auf der Harley Street nehmen könnte. Dennoch rechnet er es gehe.

Enfield hat etwa 480 Haushalte im sogenannten nächtlichen bezahlte Unterkunft. Die Kosten sind ruinös – und immer schlimmer. Im vergangenen Winter herausgefunden der Rat, dass mehr als ein Jahr jeder Übernachtung Miete, eine zusätzliche £5.000 Kosten würde auf Wohngeld; jetzt dem Bericht zufolge ist die Prämie auf £5.500 gestiegen.

Haus Jäger

Peter Robinson ist der einzige Mann in diesem Haus einen Anzug trug.

Ca. 20 Minuten auf der Straße von John Wilkes, ist die Auktion Eigenschaft wogenden, mit jungen Paaren immer träumen von auf der Leiter und Wochenende Entwickler. Aber Robinson in seinem Daz-weißes Hemd nicht planen, einziehen.

Ein Haus zu kaufen ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung, die sie in ihrem Leben treffen werden. Robinson wird in den nächsten Monaten Dutzende solcher Anrufe machen.

Er ist Großeinkauf Häuser für Enfield. Anstatt zu halten, Geschäftemacherei Vermieter zahlen, Ahmet und anderen Ratsmitglieder gründete ein Unternehmen um neue Häuser zu kaufen, arrangiert eine Kreditlinie von £100m und auferlegten Ziele für die Anzahl der Einheiten, um jeden Monat aufgekauft werden.

Das Programm startete im März mit einem Offizier, ein liebenswert ernsthafte Südafrikaner namens Detlev Munster. Nie etwas getan zu haben ähnliche, Munster Tat, was Tüftler tun: Er erarbeitete eine komplizierte Flussdiagramm zum hoover-Häuser.

Aber da Flussdiagramme Besichtigungen nicht tun, er schnell das Team aufgebaut. Robinson wurde in – Berater Landvermesser, die sich aus der Stadt in einigen der am meisten heruntergekommenen Bits von Enfield anzuzeigende Eigenschaft reist ausgearbeitet. Dann kam Tim Bentley, den lokalen Markt für neue Inserate, wacht sie einstecken eines Modells zur Eignung zu bewerten. Und Neo Georghiou hat gerade beigetreten, um die Besichtigungen abends und am Wochenende zu tun.

Andere London-Räte abholen die merkwürdige Eigenschaft, aus dem gleichen dringend brauchen als Enfield. Aber ich habe nichts davon gehört: eine speziell entwickelte Team von städtischen Haus-Jäger.

Diese Käufer sind nicht über den Charakter oder Lage aber Erschwinglichkeit fussed. Wenn das Modell ein Hauses zu teuer erachtet, es nicht gesehen. Günstige Eigenschaften benötigen teure Reparaturen entfallen. Bevor Sie sich ein Angebot, hat Münster, die Zustimmung der Kollegen zu suchen. "Jedermanns Phil Spencer und Sarah Beeny geworden,", seufzt er.

Als der Kauf einer Immobilie geht fehlt dabei die üblichen Träume und Wärme. Diese Auktion Haus hat zum Beispiel eine 1970er-Jahre-Stil-Avocado Bad-Suite, die alle Owner-occupier mit ihren bloßen Händen reißen würde, aber Robinson rechnet damit, dass sie bleiben kann. Seine größte Sorge ist, dass der Rat überboten werden.

Mit gutem Grund. Schauen Sie sich diese Tabelle gehalten durch das Team des Fortschritts:

Eigenschaften betrachtet: 64

Angebote: 44

Das hohe Verhältnis von angeboten zu Besichtigungen beweist, dass der Wert von Bentley Sichtung ist. Aber sehen, was als nächstes passiert:

Angebote akzeptiert: 23

Von diesen Verfahren bietet: 18

Abgeschlossen: 2

Dieser Tropfen zeigt wie, in einem schnell wachsenden Markt der preisbewussten Rat beiseite durch größeren Ausgeber verdrängt wird ist. Sisyphos herum heute waren, er würde nicht darauf drängen Felsbrocken Hügel hinauf, aber versucht, ziemlich kaufen günstig wohnen inmitten einer riesigen Blase.

Ohne Münsters Aufgabe schwieriger durch die Enthüllung seiner Kauf Ziele, Immobilienmakler, lassen Sie mich nur sagen, dass die Summe, die seit März gesichert weniger als das Ziel für einen Monat ist.

Die beiden Eigenschaften, die er gekauft hat sind ehemalige Sozialwohnungen. Um die Wohnungsnot zu lindern, ist die lokale Behörde zurück, mit öffentlichen Geldern, Häuser kaufen es war gezwungen, an einem steilen Diskont Scheme Thatchers Recht-zu-kaufen verkaufen.

Und ja, Oykener und der Rat sind voll im klaren über die Ironie.

Die temporäre Dorf

Zurück zu John Wilkes, Offiziere haben unerwartet gute Nachricht: sie haben ein Haus Christina gefunden.

Wie Andrew ihr erklärt, ist es außerhalb Londons, das heißt länger Schule läuft. Und es ist zeitlich begrenzt, so dass die Familie jederzeit verschoben werden kann. Aber um Christina, betrachten der Alpträume von schlafen auf den Straßen und ihre Kinder immer von sozialen Diensten weggenommen hatte, ist pure Relief zu sehen.

Dies ist kein Haus, es ist eine einstweilige Anordnung – aber es ist eine, die, angesichts des Mangels an anderen Optionen jahrelang ertragen könnte. Andrew Rollen aus einer Liste von Orten, wo Christina mieten leisten konnten, auf ihre Leistungskürzungen. Keines ist innerhalb der M25; eine, Southend-on-Sea, ist eine Autostunde entfernt.

Christina: "das ist Meilen entfernt!"

Andrew: "Wir haben nicht die Regeln machen!"

Die 300.000-Einwohner-Gemeinde hat gekeimt, was in der Tat ein großes Dorf von 2.200 Haushalten ist sagen wir 9.000 Menschen in Notunterkünften. Das ist der siebthöchste aller lokalen Behörden, und es hält klettern.

Wohnen Familien, die nicht mehr die Vorteile oder andere Einkommen um sich Haus erhalten Enfield kostet £3. 3m pro Jahr. Zunehmender Nachfrage und steigende mieten bedeutet diese Summe voraussichtlich mehr als das Doppelte dieses Haushaltsjahres, auf £7. 8m.

Stellen Sie einen Rat eine Immobilienkrise Rase durch Ihre Finanzplanung und chuck um einige deiner die meisten gefährdeten Bewohner zu sehen. Das ist, was Enfield experimentieren gezwungen hat.

Londoner Stadtteil Barratt

Einer der Enfield Hauptstraßen hinter Backsteinmauern und abgeschlossenem Grundstück liegt ein Stück Land über die Größe von drei Fußballfeldern. Es ist hier, dass die Stadthalle seine größte Gehäuse Gambit noch plant.

Das Parks Department einst Bury Street West als Wertaufbewahrungsmittel, für Rasenmäher und Wheelie Lagerplätze zu waschen. Bald wird es Teil des ersten Programm des Rates der Wohnungsbau seit 30 Jahren sein.

Münster ist ein wichtiger Teil dieses Projektes zu. Deutete auf das verlassene Land vor uns, erzählt er wie es ein Mini-Dorf mit bis zu 180 Wohnungen und Häuser in Kürze werde. Es wird zurück auf einen Bach und einen Naturlehrpfad angrenzen und Wohnungen in den gleichen Blöcken als private.

Diese Seite ist eine von mehreren auf dem civic Centre rund 280 neue kommunale Wohnungen, ab September dieses Jahres bauen will.

Es klingt nicht wie viel. Es ist nicht viel, wenn man bedenkt das Ausmaß der Enfield Immobilienkrise: nur die kleinste Punktion in einem großen Ballon. Aber setzen Sie dieses in Perspektive: Sheffield hat mehr als 61.000 Haushalte warten auf ein Zuhause; noch nach Regierungsangaben baute die Stadt keine Wohnungen letztes Jahr.

So gründlich nach Thatcher öffentlichen Sektors verloren hat, Kompetenz, Vertrauen und finanziellen Spielraum zu, die – bauen, wenn ein Rathaus entweder hinzugefügt oder Überholungen ihrer Wohnungsbestände – es in der Regel das Land an einem Entwickler verkauft einige leicht gebogenen Bestimmungen über soziale Häuser und Retreats zu einem untadeligen Abstand stimmt.

Nicht so Enfield: Finanzierung der Entwicklung selbst, hält sich an das Land, und behalten Sie Kontrolle über alle Gebäude. Und es ist dabei, effektiv, Aufnahme einer socking große Hypothek und Privathäuser zu mieten, die für ihre neuen Wohnungen Zahlen konstruieren. Wie mit den Eigenschaften es kauft, wird der Bestand der Rat durch eine neue Firma – Besitz ist nicht gesetzlich verpflichtet, das Recht zum Kauf anbieten.

Kommunalverbände, Akademiker; Niemand, den ich gesprochen habe, um zu stoßen, die kommunalen Unternehmertum von Enfield ausgeübt wird. Ich lief durch seine Initiativen mit Duncan Bowie, ehemalige Planer für Ken Livingstone und eine körperliche Enzyklopädie der Wohnungspolitik. Also dieser Gebietskörperschaft, sagte ich: Es ist nicht alles an einem Entwickler zu verkaufen, es tut keiner privaten Gemeinschaftsunternehmen...

Wie wir aus der Liste der erprobt, getestet und weitgehend fehlgeschlagene Politik angekreuzt, Bowies Stirnrunzeln Skepsis gelöscht, bis er in einem Ton, der verwirrt Bewunderung sagte: "Naja... das ist gut."

Während die meisten des modernen öffentlichen Sektors bevorzugt die Sprache der technischen Kompetenz, Werte, sind Rates Politiker und Offiziere klar von der Politik der was sie versuchen. Ein Papier vor kurzem geschickt Runde Gehäuse der Rat Kabinett brav trabt durch die Alternativen bevor wir empfehlen: "ein der Hauptziele des Rates soll Ungleichheit zu bekämpfen. Die Sanierung... wird dazu beitragen, die um Ungleichheit zu verringern durch die Verbesserung des Lebensstandards der Enfield die wenigsten wohlhabenden Bewohner. "

Diese Arbeit-Lauf-Rat beginnen nicht radikal. In der Gemeinde sind andere Sozialwohnung Überholungen, unter der Leitung von einigen großen Entwickler mit erschreckend niedrigen Niveaus von günstigem Wohnraum übersät. Aber die Umstände zwingen es zu alte Gewohnheiten zu brechen und neue Dinge auszuprobieren.

Mit kaum Anleitung von Westminster (weniger als ein Jahr vor den allgemeinen Wahlen, Ed Miliband Gehäuse Ideen sind noch um ein Blatt A4 zu füllen), und mit einer Immobilienkrise vor ihrer Haustür haben Räte wie Enfield zu experimentieren und lernen miteinander und voneinander. Newham im Osten Londons war der erste Bezirk in dem Land, private Vermietern zu lizenzieren. Enfield Pläne folgen anzupassen.

All dies erfordert eine tief greifende Änderung wie Rat Mitarbeiter sehen sich. Der Mann, an Auktionen geht mitbieten auf Häuser, ist Münster, sogar mit diesen Buchstaben nach seinem Namen. Das kommunale Unternehmen, das diese Eigenschaften besitzen, werden teilweise vom Leiter der Finanzabteilung, Paul Reddaway eingerichtet.

Nach 27 Jahren im Enfield, er sagt: "Du denkst, du wirst Küste." Entspannen, Steuerzahler Alliance, Zunge Rat-Ausgabe ist in kommunalen Wange. "Aber wenn Sie mich gefragt, wie zum starten und ausführen ein völlig neues Unternehmen vor einem Jahr, ich würde keinen Anhaltspunkt habe."

Neben Enfield Barnet, ein Rat, der unter dem Deckmantel der Kürzungen so viele seiner Dienstleistungen ausgelagert hat es kann auch genannt werden London Borough of Kopf. Enfield hat auf die Wirtschaftskrise reagiert das Gegenteil tun. Es versucht, auf dem Markt konkurrieren, um Dinge am Markt zu sichern ist nicht für seine Bewohner liefern: bessere Arbeitsplätze, Häuser, Industrie. Das heißt, privaten Hausbau, Gartenbau, sogar die Einrichtung eines Energieunternehmens einsteigen.

Bei John Wilkes beschrieb Sally McTernan die neue Notfälle an ihrer Tür auftaucht. "sie sind ein paar, die Pootling entlang und dann fiel ihre Welt." Das gleiche könnte man von Enfield der Wohnungspolitik: es so ziemlich heiß – bis die Kürzungen begann noch während der Immobilienmarkt rot ging,. Jetzt des Dachs fallen in drängen des Rates Häuptlinge Maßnahmen versuchen sie würde nicht vor ein paar Jahren geträumt haben. Die große Frage ist, wie unterschiedlich Enfield – und vielleicht auch sonst überall – handeln müssen, für Dinge, zurückzubekommen, was einst als normal galt.

• Video: eine Woche in Enfield Notfall Wohnungsamt

• Das Enfield-Experiment: Londons Vermögen in einem einzigen Stadtteil destilliert