Homing in auf rip-offs

Selbst wenn Sie die Hypothek Kleingedrucktes lesen können, ist es kaum nachvollziehbar. Maria Scott findet Verbraucher in Aufruhr

Als ob eine Hypothek nicht genug von einer Belastung - mit Rückzahlungen unter ein Viertel-Jahrhundert - ist es im Mittelpunkt des neuen Finanzskandal.

Die Homeloan wird aber zentral für das Wohlergehen der meisten Menschen eine Quelle der Angst und Schrecken.

Es wurde verdreht und verzerrt durch finanzielle Ingenieure in eines der kompliziertesten Finanzprodukte zur Verfügung. Mittlerweile gibt es rund 4.500 Hypotheken auf dem Markt; die Halifax allein hat 120.

Komplexität führt zu Verwirrung, verkörpert in einem Array von Vertragsstrafenklauseln, die hellsten Eigenheimbesitzer verfangen haben.

"Ich mag zu denken, ich bin ziemlich intelligent," sagt Dr. Adam Greig. Aber er entdeckt, dass nach Ablauf die drei-Jahres-Rabatt auf seine Halifax-Hypothek, er eine Strafe zu zahlen hätte, wenn er innerhalb einer bestimmten Zeit verlassen wollte.

Greig sagt die Strafklausel war in das Kleingedruckte, und wie die meisten Käufer unter Druck, wusste er nicht seine ganze Tragweite.

"Am Ende der drei Jahre dachte ich, dass sie ein weiteres viel um mich bei ihnen anbieten würde,", sagt er. "Ich fühle, dass es ein Problem mit dem Verkauf von Hypotheken."

Er ist nicht allein in gescheitert, die Begriffe eines Darlehens zu verstehen. Es gibt treffen Empörung, dass Eigenheimbesitzer Hypotheken mit unfairen Bedingungen verkauft werden, die für normale Verbraucher kaum verständlich sind.

Rund 1.000 Beschwerden über Strafen in Hypothek Verträge haben vor kurzem auf der Verbraucherverband in überschwemmt. Letzte Woche schrieb es auf 20 Kreditgeber, die Warnung, dass sie die Bedingungen von einigen ihrer Darlehen gegen unfaire Verträge Rechtsvorschriften glaubt.

Der Verein kann nun Gruppenaktionen im Auftrag von Haus-und Wohnungseigentümer unter diesem kürzlich verabschiedeten Gesetz montieren und schreiben war ein Schuss vor den Kreditgebern Bug.

Die Namen von 10 Firmen, deren Namen in den meisten Fällen die Beschwerden aufgetaucht, haben durch den Verein, zusammen mit den 20 wichtigsten betrug gelistet (siehe Rückseite).

Der Verein sagt 58 Prozent der 1.000 Beschwerden im Zusammenhang mit frühen Erlösung Strafen; 17 Prozent, wie die Zinsen berechnet wurde und 7 Prozent auf Pflichtversicherung.

Die "benannte und beschämt" Kreditgeber gehören die meisten der größten, obwohl Nordfelsen unverhältnismäßig hoch oben die Ligatabelle zählt. Es ist, zwar nicht überraschend, vielleicht, dass der größte Kreditgeber die meisten Beschwerden ziehen ist es sicherlich ein gewisses Maß an Unzufriedenheit mit der Hypotheken-Industrie, die so viele bekannte Namen angezeigt werden.

Eine Viertel der Beschwerden an den Bankenombudsman sind nun über Hypotheken, verglichen mit rund 10 Prozent vor ein paar Jahren. Der Sprung spiegelt einerseits die Schalter durch ehemalige Bausparkassen den Bankenombudsman zuständig, sondern stellvertretenden Bürgerbeauftragten Brian Reddy sagt: "Wir sehen Klauseln in sehr klein gedruckt, nicht Männer tioniert bis alles unterschrieben ist. Eine Menge Leute nicht wirklich verstehen, das Kleingedruckte. Sie wissen nicht sie konnten für längere Zeit gesperrt werden. "

Der Bürgerbeauftragte Bedenken Vertragsstrafenklauseln sind wahrscheinlich in seinem nächsten Jahresbericht fällig, im Dezember feature. Besorgnis über Abzocke Klauseln wurde auch hinter die Entscheidung der Regierung, eine Benchmark Homeloan entwickeln Details von denen letzte Woche beschrieben wurden. (Siehe Kasten umseitig.)

Morgen wird ein öffentliches Seminar, organisiert durch das Finanzministerium und begleitet von seinem Sekretär Wirtschafts-, Melanie Johnson, Verbraucherschutz auf dem Hypothekenmarkt zu diskutieren sein. Die 10 größten Kreditgeber haben durch Handel-Sekretärin Stephen Byers eine Hypothek Gipfel gerufen worden, der Minister Bedenken über Kleingedruckte in den Verträgen zu diskutieren. Hypotheken blicken nun sicher sein, im Rahmen des Financial Services Act geregelt werden.

Das Office of Fair Trading, ist unterdessen weiterhin die Strafen für langfristige festverzinsliche Darlehen mit NatWest untersuchen, die zu einige Kreditnehmer vor "Geldstrafen" von mehr als 40.000 £ geführt, ihre Kredite zu erlösen.

Die Strafen, ausgesetzt von The Observer haben da reduziert wurde, aber für einige Besitzer, die sie immer noch Zehntausende von Pfund betragen (siehe Fallstudie). Das OFT glaubt, dass sogar in ihrer reduzierten Form, die Strafen - die ausgearbeitet werden mit Hilfe einer Formel, die bewirkt, sie steigen dass, wenn die Zinsen fallen - noch potenziell 'Verderbnis' sind.

Vor einem Jahrzehnt waren die wichtigsten Risiken bei Aufnahme einer Hypothek, dass Sie wäre nicht in der Lage zu halten, die Rückzahlungen oder steigender Zinsen ihnen senden würde explodieren. Die Kante hat genommen diese Risiken weil Zinssätze voraussichtlich ansteigen gedacht sind wieder in der nahen Zukunft und es ist nun möglich, Kontrolle Zahlungen durch eine festverzinsliche Anleihe.

Aber neue Risiken entstanden, teils resultierend aus Lenders Wünsche die Sicherheit der festen Tarifen auf den Markt und Kunden zu gewinnen, durch den Verkauf von Krediten mit niedrigen eye-catchingly. Aber was Sie nicht bezahlen im Voraus auf eine Hypothek, Sie können für teuer bezahlen, wenn Sie früh beenden möchten.

Und es gibt andere Probleme die Regierung glaubt Notwendigkeit zu adressieren, nicht zuletzt die meisten Kreditgeber Beharren auf die Berechnung der Zinsen jährlich. Dies bedeutet, dass auf eine Rückzahlung Darlehen Sie noch Zinsen für Schulden bereits zurückgezahlt Zahlung sind. Jungfrau Direct, das seine Beträge täglich tut, sagt, als Faustregel gilt einen Betrag in Höhe auf 0,1 Prozent Ihrer Hypothek jährlich durch die tägliche Berechnung speichern. Mit einem £90.000 Darlehen werden die Einsparung £90. Mehr als 25 Jahren, entspricht dies £2.250.

Verordnung von Hypotheken wird voraussichtlich zu Verbesserungen in der Qualität der Beratung von Schuldnern, führen, obwohl es kein Allheilmittel sein wird. Schließlich verhinderte die Regulierung der Anlageberatung nicht die Verkaufspraktiken der Renten.

Verordnung ist auch unwahrscheinlich, dass das Verbot von Sanktionen zur Folge. Aber Kreditgeber können vorbehaltlich viel strengeren Kontrollen über die Warnungen, die sie an die Kreditnehmer über Strafen geben.

Sophie Gumpel des Verbrauchers Verein Geld Einheit sagt: "viele der Probleme sind bis auf die Klarheit der Angebote. Die Bedingungen müssen transparenter gemacht werden. "

Des Vereins Umstellung auf missbräuchliche Durchsetzung kann dazu führen, dass viele der Hypothek Sanktionen Weg gefegt.

Es gibt Grenzen, was für Menschen mit Darlehen bereits erreicht werden kann, weil die Gesetzgebung nicht auf Verträge, die vor 1995 herausgenommen erstreckt. Der Verein sagt, dass seine Befugnisse, die erst vor ein paar Wochen gewährt worden damit nur auf neue Verträge konzentrieren können.

Allerdings gibt es bereits Anzeichen dafür, dass Kreditgeber laufen erschrocken sind. Trotz ihrer beharren darauf, dass alle Strafen notwendig waren, um die Verluste wieder hereinzuholen, wenn Schuldner frühzeitig freigekauft haben mehrere erweiterte Lock-ins verschrottet oder Strafe-freie Bereiche mit attraktiven Preisen gestartet.